Судебный спор о использовании подвала и разделе земли между двумя хозяевами

Уважаемая Юлия Сергеевна! Разъясняю Вам, что вопрос о порядке пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, его сособственники, как правило, решают по соглашению между собой. В таком случае, раздел домовладения производится добровольно путем заключения всеми собственниками спорного недвижимого имущества соответствующего соглашения, которое подлежит государственной регистрации в территориальном отделе (отделении) Росреестра. Когда же такое соглашение не достигнуто (либо нарушается), спорные правоотношения разрешаются сторонами в судебном порядке.

В случае спора собственник одной из долей в праве может обратиться в суд с иском либо о разделе спорного участка либо об определении порядка пользования им, поскольку в силу ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, а при не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности - вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, раздел общего имущества в натуре является одним из способов прекращения права общей собственности, когда на базе одного объекта возникает два либо несколько несколько новых объектов права собственности. В этом отношении земельные участки, находящиеся в собственности двух и более лиц, не составляют исключения. Разрешая требование о разделе земельного участка, суды обычно исходят из размера долей сторон в праве общей собственности, отступление от которых допустимо только как исключение и с выплатой соответствующей денежной компенсации, устраняющей несоразмерность раздела. К слову сказать, при добровольном разделе и учитывая общие положения ГК РФ о свободе договора, стороны вправе и не придерживаться размера принадлежащих им долей в праве собственности на земельный участок.

Раздел дома и земельного участка возможны при условии делимости земельного участка и (или) самого дома. Разделить жилое помещение или выделить долю в жилом помещении в натуре можно, если жилое помещение представляет собой домовладение, в котором есть возможность обустройства отдельного вход, как одно из важнейших условий делимости земельного участка, которое сформулировано в ст. 1182 ГК РФ и состоит оно в том, что при разделе каждая его часть должна соответствовать минимальным нормам предоставления участков соответствующего целевого назначения, менее которых деление не допускается (неделимые земельные участки). Данная правовая норма практически дословно воспроизводит положения п. 3 ст. 20 Федерального закона "О государственном земельном кадастре", согласно которому земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет, если площадь его не отвечает минимальным размерам, установленным для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.

Таким образом, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре - это зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера. К их числу относятся, в частности, соблюдение красных линий, линии регулирования застройки, требований градостроительного регламента, которые призваны обеспечить условия для функционирования отдельных частей в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Все эти вопросы требуют специальных познаний, применение которых выражается заключением землеустроительной экспертизы о возможных вариантах раздела, основанного на строительных, экологических, санитарно-технических и иных специальных нормах и правилах.

P.S. Если в натуре раздел не возможен, в судебном порядке определяется порядок пользования частями единого земельного участка, а долевая собственности при этом сохраняется.

P.P.S. Подробно разъяснил ситуацию и обратил Ваше внимание на сложности (и затратный характер, что немаловажно) судебного порядка разрешения спорных правоотношений, чтобы актуализировать процедуру медиации и инициировать Вас на внесудебный порядок достижения соглашения между сособственниками по вопросу о порядке пользования общим земельным участком и, при необходимости, расположенными на нем хозяйственными постройками, а также государственную регистрацию таких договоренностей в установленном порядке.