Можно ли купить жилое помещение в Сочи без земельного участка?

Можно купить, они собственники (ст. 209 ГК РФ). Без земли нельзя покупать только если бы она тоже была в собственности застройщика.

Вам скорее всего продадут не жилое помещение, а долю в праве собственности на дом и землю. В силу ст. 35 ЗК РФ иначе не смогут. При этом подобные строения по иску прокуратуры частенько сносят на основании ст. 222 ГК РФ. Покупать не рекомендую.

Если в собственности находится только дом, а участком продавец владеет на правах аренды, то покупатель, согласно ч.3 ст. 552 Гражданского Кодекса РФ, одновременно с приобретением дома, приобретает также право на пользование землей, если договор аренды на земельный участок не просрочен к моменту сделки. Но, в отличие от дома, на землю у нового владельца права собственности нет. Он будет иметь право только пользоваться ей на тех условиях аренды, что до этого были у продавца дома. То есть, собственник земли обязан пролонгировать с ним договор аренды на землю с сохранением всех прежних условий

Здравствуйте!

В действительности, несмотря на то, что Росреестр регистрирует права собственности на жилые помещения а таких многоквартирных домах, построенных на земельном участке, разрешенным видом использования которого является эксплуатация индивидуального жилого дома (индивидуальное жилищное строительство), это не препятствует возможности подачи либо администрацией г. Сочи, либо прокуратурой иска о сносе данного дома как самовольной постройки в связи с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Об этом прямо указано в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав":

"В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.

Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку".

Поэтому рекомендую отказаться от приобретения данного жилого помещения.

Нет гарантий, что иск о сносе самовольной постройки не будет подан и не будет судом удовлетворен.

Если право на объект узаконено в судебном порядке, то Росреестр выдал соответствующее свидетельство права собственности на дом. Получите судебное решение от собственника - посмотрите, как суд определился с земельным участком? В любом случае - обратитесь к юристу очно для прочтения решения.

Если дом многоквартирный, то купить жилое помещение можете, это не является риском.

Согласно Земельному кодексу РФ

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение.

1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.