Понятие договора и подтверждение принятия решений общим собранием собственников многоквартирного дома

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.При этом ничего не говорится об участниках гражданских и жилищных отношений, осуществляющих управление многоквартирным домом через названный орган. Управлять многоквартирным домом в зависимости от выбранного способа могут как собственники помещений (при непосредственном управлении домом собственниками; при управлении домом управляющими организациями в форме товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов (ТСЖ, ЖК и ЖСК)), так и иные управляющие организации.Исходя из положений части 1 ст. 47 ЖК РФ, под общим собранием законодатель понимает совместное присутствие собственников помещений для обсуждений вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. В качестве одной из форм общего собрания указанная статья называет заочное голосование, представляющее собой передачу в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме представляет собой способ достижения соглашения между ними, поэтому его решение можно рассматривать как своего рода гражданско-правовой договор. Действительность решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме необходимо рассматривать как действительность гражданско-правового договора.

Субъектами этого договора являются собственники помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 1 ст. 48 ЖК РФ правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование осуществляется собственником помещения как лично, так и через своего представителя. Представитель действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 ст. 185 ГК РФ или удостоверена нотариально. Исходя из положений закона в голосовании могут участвовать все собственники помещений независимо от принадлежащей им доли в праве собственности на общее имущество в доме, что, например, существенно отличается от круга субъектов голосования на общем собрании членов ЖК, ЖСК, где число членов не должно превышать количество помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Следовательно, единственным существенным признаком субъекта договора является обладание правом собственности на помещение в определенном многоквартирном доме. С учетом положений пункта 5 ст. 46 ЖК РФ (правовые последствия принятого решения распространяются на всех собственников помещений в доме) представляется возможным рассматривать в качестве субъектов договора всех собственников помещений, включая тех, кто не участвовал в собрании или не голосовал за принятие решения. Так, согласно пункту 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 при передаче отдельных частей здания в пользование по соглашению собственников общего имущества стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все собственники общего имущества здания.