Как решить проблему с долями при продаже квартиры с несовершеннолетним наследником - опыт одинокой матери с ребенком-инвалидом

В 2001 году умерли мои родители и оставили мне с несовершеннолетним сыном трехкомнатную неприватизированную квартиру 72 кв.м.Такую махину мне не на что было содержать и я решила ее приватезировать, продать и поменять на меньшую - однокомнатную 36-40 кв. м.Но в собесе мне не разрешили уменьшить долю ребенка менее чем 36 кв.м.,т.е.1/2 от 72 кв.м.Пришлось купить 53 кв.м.Ребенок инвалид детства (ДЦП и задержка умственного развития). Воспитывала одна. В связи с его заболеванием вынуждена была отдать в специнтернат. Много лет оплачиваю квартиру сама и теперь уже хочу вновь поменять ее на меньшую. Но как быть с долями? Мне же тоже что-то надо иметь в собственности. А что мне останется если уменьшу свою долю? - 4 кв.м.?!Ребенку уже 19 лет, из интерната он из-за болезни уже не вернется. Как же быть? Если с ним что случится вся квартира, получается, перейдет государству? А мне эти 4 квадрата? Как же так? Я ведь сама тянула все коммунальные платежи за все метры (у нас в регионе практические все платы берутся ПО-МЕТРАЖНО и временное отсутствие роли не играет). Вот и получила кабалу - обязали купить большую площадь, цены на услуги запредельные. Подскажите, пожалуйста, как поступить в такой ситуации? Можно ли уменьшить доли или что-то другое возможно сделать?