Возможно ли заключить соглашение о задатке по предварительному договору купли-продажи в обеспечение исполнения будущих обязательств?

Здравствуйте, Григорий,

Такая практика широко распространена в сфере оборота недвижимости, в том числе квартир. Однако эта практика, видимо, противоречит ГК. Согласно ст. 380 ГК, задаток выдается в счет платежей по договору, тогда как предварительный договор не предусматривает никаких платежей. Имелись примеры, когда суды признавали выданный задаток авансом (когда основной договор был впоследствии заключен)/неосновательным обогащением (если основной договор так и не был заключен). То есть в случае неисполнения предварительного договора лицом, получившим "задаток", он должен вернуть лишь полученную денежную сумму, а не двойную сумму, как требует п. 2 ст. 381 ГК. Пока судебная практика окончательно не сформировалась, "задаток" по предварительному договору плохо выполняет обеспечительную функцию. Конечно, Вы можете выдать некую денежную сумму по предварительному договору, и назвать ее задатком, но будьте готовы к тому, что при неисполнении предварительного договора - даже по вине Вашего контрагента, который получил от Вас задаток - Вам будет присужден только возврат этой суммы. С другой стороны, если Вы не выполните предварительный договор (т.е. не заключите основной договора), то потеряете задаток (обычно это прямо написано в подобных соглашениях о задатке). То есть "задаток" по предварит ельному договору обеспечивает интересы лица, получившего задаток, но никак не лица, которое дало задаток. Чтобы обеспечить интересы последнего, рекомендуется включить в предварительный договор положение о неустойке, которая подлежит уплате лицом, получившим задаток, дополнительно к возврату суммы задатка (когда это лицо ответственно за невыполнение предварительного договора).