Можно ли изменить ВРИ после заключения договора аренды на земельный участок для ИЖС?

В данном случае надо прежде всего руководствоваться договором аренды, который также указывает на разрешенный вид пользования земли. Но в-принципе, поменять можете по ст. 39 ГрК РФ (если договором аренды не установлено иное)

ВЫ СМОЖЕТЕ ВЕРНУТЬ КАК НЕОСНОВАТЕЛЬНОЕ ОБОГАЩЕНИЕ ПО СТ 1102 ГК РФ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Горшкова В.В., судей Асташова С.В. и Кликушина А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Герасимова С.А. к Комитету по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска, администрации г. Ульяновска о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, по кассационной жалобе Герасимова С.A. на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13 сентября 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 13 ноября 2012 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., выслушав представителя Герасимова С.А. - Мельникову Е.И., поддержавшую доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Герасимов С.А. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Комитету по управлению городским имуществом и землеустройству администрации города Ульяновска, в котором просил взыскать неосновательное обогащение в сумме ... рублей ... копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в период с 2007 года по 2011 год в сумме ... рублей ... копеек, расходы по уплате государственной пошлины в сумме ... рублей, указав в обоснование своих требований, что является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: г. ..., общей площадью 48060,2 кв.м., вид разрешенного использования участка - под овощной базой. В 2009 году им был получен кадастровый паспорт на указанный земельный участок. В апреле 2012 года ему стало известно, что показатель кадастровой стоимости, применяемый в расчетах арендной платы ответчика, расходится с показателем кадастровой стоимости, установленным постановлением Правительства Ульяновской области от 11 декабря 2008 г. № 508-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области». Указанным постановлением для данного вида разрешенного использования установлен удельный показатель кадастровой стоимости 1 778 руб./кв.м., однако ответчик использовал показатель, равный ... руб./кв.м.

Герасимов С.А. обращался в Комитет по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска с заявлением о возврате излишне уплаченной арендной платы или о проведении перерасчета арендной платы. Ответчик в своем ответе указал, что вид использования арендуемого земельного участка относится к категории земель под объектами торговли, в связи с чем им применялся соответствующий удельный показатель кадастровой стоимости. Поскольку в полученных кадастровых паспортах указан вид разрешенного использования - под овощной базой, и показатель кадастровой стоимости установлен ниже применяемого при расчетах ответчиком, истец просил взыскать в его пользу на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации неосновательное обогащение в виде излишне уплаченной арендной платы за земельный участок.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, просил в иске отказать.

Решением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13 сентября 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 13 ноября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной заявителем 17 июня 2013 г., ставится вопрос о её передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации и отмене состоявшихся по делу решения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13 сентября 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 13 ноября 2012 г.

В связи с поданной кассационной жалобой на указанные судебные постановления и сомнениями в их законности судьей Верховного Суда Российской Федерации В.В. Горшковым 28 июня 2013 г. дело истребовано в Верховный Суд Российской Федерации для проверки по доводам кассационной жалобы и определением этого же судьи от 15 октября 2013 г. кассационная жалоба Герасимова С.А. с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом для удовлетворения кассационной жалобы и отмены решения Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13 сентября 2012 г. и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 13 ноября 2012 г.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что при рассмотрении данного дела существенное нарушение норм материального и процессуального права допущено судами первой и апелляционной инстанций.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 12 февраля 2004 г. мэром г. Ульяновска было вынесено постановление № 338 о передаче Герасимову С.С. в аренду на срок до 31 декабря 2052 г. земельного участка площадью 48060,2 кв.м, по ул. ... районе (земли поселений) под овощной базой.

Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству администрации г. Ульяновска с Герасимовым С.С. был заключен 23 марта 2004 г. договор аренды земельного участка № ..., согласно которому Герасимову С.С. был передан в аренды вышеуказанный земельный участок сроком с 12 февраля 2004 г. по 31 декабря 2052 г.

Соглашением о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка № ... от 23 марта 2004 г. все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды переданы от Герасимова С.С. к Герасимову С.А.

Размер арендной платы по договору аренды за период с 2007 по 2012 годы рассчитывался по следующей формуле:

Апл = S х Пкст х %, где:

Апл - сумма годовой арендной платы за арендуемый земельный участок, Пкст - показатель кадастровой стоимости,

S - площадь земельного участка,

% - процент от кадастровой стоимости.

Комитет по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска при расчете арендной платы по вышеуказанному договору аренды земельного участка за период с 2007 года по 2011 год применял удельный показатель кадастровой стоимости по такому виду разрешённого использования, как земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, а именно: в 2007 г. - 3881 руб./кв.м., в 2008-2011 годах - 4747,21 руб./кв.м.

18 мая 2012 г. Герасимов С.А. обратился в Комитет по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска с заявлением о разъяснении порядка начисления арендной платы за земельный участок, указывая, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка составляет 1778,47 руб./кв.м., и представил кадастровый паспорт на земельный участок по состоянию на 15 декабря 2009 г. с указанием данного удельного показателя кадастровой стоимости участка.

Комитетом по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска произведен перерасчет арендной платы только за 2012 год с учетом удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 1778 руб. 47 коп.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что стороны взаимные обязательства по договору аренды земельного участка № ... от 23 марта 2004 г. за период с 2007 года по 2011 год исполнили в полном объеме. При этом арендатор Герасимов С.А. с выставляемыми ежегодно Комитетом по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска расчетами арендной платы за земельный участок был согласен. Несмотря на наличие у Герасимова С.А. кадастровых паспортов по состоянию на 20 апреля 2007 г. и 15 декабря 2009 г., им вносились арендные платежи в размере, согласованном с арендодателем, возражений и заявлений о перерасчете арендной платы за указанный период от него не поступало, следовательно, сторонами договора аренды земельного участка № ... от 23 марта 2004 г. в период с 2007 года по 2011 год условие о размере арендной платы, которое является существенным условием договора аренды в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, было согласовано, а потому исковые требования Герасимова С.А. удовлетворению не подлежат.

С данными выводом суда первой инстанции согласился и суд апелляционной инстанции.

Вместе с тем, с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций согласиться нельзя, поскольку они противоречат требованиям норм гражданского законодательства, регулирующих возникшие правоотношения.

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Кодекса).

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому арендная плата за пользование земельным участком должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Соответственно стороны договора аренды обязаны руководствоваться теми ставками арендной платы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которая предписана соответствующим нормативным актом.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором законом либо в установленном законом порядке.

В данном деле изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условий договора, в частности пункта 3.4 договора аренды № ... от 23 марта 2004 г., в соответствии с которым обязанность произвести перерасчёт арендной платы в случае изменения показателей, определяющих её размер, возложена на арендодателя, и которая Комитетом по управлению городским имуществом и землеустройству администрации г. Ульяновска не была исполнена надлежащим образом и в установленный срок, поскольку в период 2007, 2008-2012 г.г. удельный показатель кадастровой стоимости равный 1 778 руб./кв.м, для данного вида разрешенного использования установлен постановлением Правительства Ульяновской области от 26 ноября 2007 г. № 425 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области» и постановлением Правительства Ульяновской области от 11 декабря 2008 г. № 508-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области».

Факт оплаты арендных платежей в большем размере, чем предусматривается договором аренды, не означает, что данная оплата являлась согласованной сторонами и не подлежала возврату или зачёту при будущих платежах, поскольку порядок расчёта размера платежей, определенный договором аренды в данном случае не изменялся, в том числе и в сторону увеличения.

Обосновывая свой вывод об отказе в удовлетворении требований Герасимова С.А. о взыскании неосновательного обогащения, суд исходил из того, что при расчете арендной платы ответчиком производился с применением среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель кадастрового квартала, в который входит спорный земельный участок, установленного для вида разрешенного использования земельного участка, предназначенного для размещения объектов торговли, поскольку на арендуемом земельном участке осуществлялась торговая деятельность.

Вместе с тем, вопрос целевого использования арендованного Герасимовым С.А. земельного участка в спорный период времени не являлся предметом изучения и судом не проверялся, а также не был заявлен как предмет спора.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13 сентября 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 13 ноября 2012 г. нельзя признать законными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 13 сентября 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 13 ноября 2012 г., отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд цервой инстанции.

Председательствующий Горшков В.В.

Судьи Асташов С.В.

Кликушин А.А.

Г

Здравствуйте! Процедура смены вида разрешенного использования прописана в статье 39 Градостроительного кодекса РФ. Итак, если собственник (физическое или юридическое лицо) земельного участка принимает решение о том, чтобы сменить вид разрешенного использования на «для дачного строительства» необходимо подать документы в органы местного самоуправления о назначении публичных слушаний. Сама процедура проведения публичных слушаний устанавливается органами местного самоуправления, определяется Уставом органа местного самоуправления и другими нормативно-правовыми актами представительного органа местного самоуправления

Боюсь, что если произойдут изменения разрешенного использования земельного участка, придется заключать новый договор, т.к. в вашем договоре указано другое назначение участка. А это уже изменение предмета договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Федеральным законом № 122-ФЗ.

Если в вашем договоре аренды вообще отсутствует возможность перерасчета арендной платы в сторону уменьшения, тогда ничего точно не выйдет. Нужно исходить из того, что муниципалитеты сейчас пытаются максимум выжать с муниципального имущества и вряд ли пойдут вам навстречу.

Желаю удачи.