Бывшая супруга просит выделить ей комнату в трехкомнатной квартире - как предотвратить превращение жилья в коммуналку и отменить раздел долей?

Ваша бывшая жена определяет порядок пользования квартирой не потому, что собирается сдать внаем свою долю (т.к. без Вашего согласия она не имеет права это сделать), а потому, что собирается выставить свою 1/4 долю на продажу. Дело все в том, что риэлторские агентства отказываются браться за продажу доли в квартирах, где не определен порядок пользования. Риэлторы вводят покупателей в заблуждение, что квартира в долевой собственности как будто коммунальная, и что человек покупает конкретную комнату, выделенную судом в пользование продавцу. Таким образом цена на продаваемую долю делается выше. На самом деле покупатель все равно приобретает долю, а не комнату. Установленный судом порядок пользования квартирой не распространяется на нового покупателя.

Вам надо попытаться доказать в суде, что бывшая супруга не собирается вселяться в квартитру и жить в ней, а имеет намерение на продажу жилья. На этом основании просите отказать ей в иске.

Если суд определит порядок пользования. и она начнет продавать долю, то сначала предложит ее выкупить Вам по рыночной цене. В случае Вашего отказа она будет иметь право продать эту долю постороннему лицу по той же цене.

Статья 250 ГК РФ. Преимущественное право покупки :

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу

остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право

покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих

равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при

отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут

проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255

настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом.

2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных

участников долевой собственности о намерении продать свою долю

постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает

ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки

или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое

имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество

в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю

любому лицу.

3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой

другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев

требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей

покупателя.

4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по

договору мены.

Кстати, учтите, что Ваша новая семья не вправе проживать в данной квартире без согласия бывшей супруги - Вашего долевого сособственника (и без согласия сына - собственника 1/2 доли). При рассмотрении в суде вашего дела, Вы должны это знать. Поэтому при определении судом порядка пользования квартирой проживание Вашей новой семьи учитываться не будет, а если бывшая супруга заявит иск об их выселении, то иск удовлетворят.

Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности:

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности,

осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению

продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться

ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил,

предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.