Как вернуть вложенные деньги в ситуации с невыполнением условий предварительного договора участия в долевом строительстве?

Ситуация следующая: в 2011 году заключили предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома с ООО Ивановдом, также имеется акт о выполнении финансовых обязательств по предварительному договору участия в долевом строительстве жилого дома, где прописано, что Дольщик в полном объеме оплатил сумму инвестиций, а ООО Ивановдом в лице Генерального директора получило всю сумму инвестиций. По предварительному договору срок ввода объекта в эксплуатацию IV квартал 2012 года. Строительство дома так и не началось, возникли трудности с разрешением на строительство от администрации г. Подольска. Генеральный директор ООО Ивановдом написал конкретно нам гарантийное письмо, в котором обязуется в случае невыполнения условий вернуть все денежные средства с учетом ставки рефинансирования. На данный момент ничего не изменилось, разрешение на строительство так и не получено, соответственно, дом не строят. Есть один Дольщик, который написал заявление в Прокуратуру на Генерального директора ООО Ивановдом, вроде его нашли и он предложил два варианта: вернуть деньги, либо получить квартиру в другом месте, все это было исключительно на словах, Дольщик выбрал возврат денег, поскольку второй вариант также является объектом на стадии возможного строительства. После этого разговора Генерального директора снова не могут найти. Что следует делать в данной ситуации? Есть ли шанс вернуть вложенные деньги? И какую юридическую силу имеет гарантийное письмо? С Уважением, Виктория.