Судебная практика - проблемы и решения при заключении договора о задатке в долларах перед покупкой квартиры

Я согласна с Натальей Руслановной. У Вас отсутствует основное обязательство - сделка купли-продажи, т.к. она имеет юридическую силу только после гос. регистрации. А значит, отсутствует и обеспечительное обязательство - договор задатка.

Статья 329 ГК РФ. Способы обеспечения исполнения обязательств:

"1. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

2. Недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности этого обязательства (основного обязательства).

3. Недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не установлено законом."

Статья 380 ГК РФ. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке:

"1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное."

Вы можете заявить иск о взыскании "задатка" в двойном размере, но должны быть готовы к тому, что суд скорее всего признает этот платеж авансом, аванс подлежит возврату в одинарном размере. Сумму рассчитывайте в рублях (эквивалент долларовой сумме в договоре).

Также можете попробовать сначала предъявить иск о понуждении к гос. регистрации сделки купли-продажи. В иске надо сразу заявить ходатайство о принятии судом меры обеспечения - наложении ареста на квартиру.

Статья 165 ГК РФ. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации:

"1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки."

В ходе слушания дела в суде исковые требования можно менять, в зависимости от обстоятельств дела.