Как ответить на просьбу вернуть аванс при заключении договора купли-продажи недвижимости?

Удерживайте аванс в счёт уплаты арендной платы, если договор аренды недвижимости зарегистрирован в Росреестре, на основании ст. 359 ГК РФ:

"Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели".

Ст. 651 ГК РФ указывает:

"Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации".

Уважаемый Игорь! Ознакомьтесь.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование

имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на

основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона

(продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а

покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму

(цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача

товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже

находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт

2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества

обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения

договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При

этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели

вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон,

продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи,

прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи

407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан

недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого

прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Игорь, все зависит действительно от Вашего Договора с арендатором, в последствии с покупателем.

Фактически, он у Вас купил жилье, сделка состоялась с момента государственной регистрации.

В соответствии с указанным ПОСТАНОВЛЕНИЕМ Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 от17 ноября 2011 г.

Об отдельных вопросах практики применения правил

Гражданского кодекса Российской Федерации

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Игорь, имеют большое значение в Вашем вопросе, те условия, на которых Вы договорились о погашении оставшейся суммы по сделке купли-продажи.

Если бы Вы в Договоре указали, что оставшаяся сумма сделки будет вноситься арендными платежами до полного погашения указанной в Договоре суммы, тогда да, платежи уплачиваются, долг-сокращается.

Если бы Вы указали в Договоре такое условие, то это могло стать условием "обременения" на собственность-квартиру и сделка считалась бы оконченной только в момент полного погашения долга по сделке.

Как говорит Пленум

соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы

Уважаемый Игорь!!

Пункт 5 ниже приведенного Постановления Пленума ВАС делает отсылку к условиям договора.По общему правилу,если не предусмотрено иное.при заключении договора купли-продажи прекращаются обязательства по внесению арендной платы.

Удерживать аванс на основании ст359 ГК РФ Вы можете только при условии , что в вашем договоре предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Поэтому если Вы в договоре не предусмотрели иной момент ссылка на ст359 ГК РФ Вам не поможет

""ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 17 ноября 2011 г. N 73

ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСАХ

ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ПРАВИЛ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ

5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.