Роль нотариуса при сделке с недвижимостью и способы защиты от недействительности при покупке на вторичном рынке

Любая операция с недвижимостью – это в первую очередь финансовая сделка, поэтому очень часто она сопровождается всевозможными рисками.

сновные риски потенциального покупателя вторичной недвижимости и наиболее известные способы мошенничества на этом рынке

Не все родственники продавца, как показывает практика, готовы освободить проданное жилое помещение, даже после завершения сделки купли-продажи. Возможно, некоторые покупатели жилья не понимают всей серьезности этой проблемы, ведь по закону все родственники собственника реализуемой квартиры теряют право проживания в ней сразу после регистрации договора. Но зачастую люди отказываются съезжать с уже проданной жилплощади, и новоиспеченному владельцу квартиры ничего не остается, как обратиться за помощью к блюстителям закона. Судебные тяжбы могут тянуться годами, поэтому с момента заключения сделки до того момента, когда новый хозяин сможет переехать в купленную квартиру, может пройти не один месяц.

Претендовать на жилое помещение могут и бывшие квартиросъемщики, которые проживали в нем по договору соцнайма. Например, муж, являющийся ответственным квартиросъемщиком, решил оформить в собственность муниципальную квартиру. Его супруга, зарегистрированная на этой жилплощади, не стала участвовать в приватизации, но дала письменное согласие на проведение данной сделки. Если супруг через несколько лет продал приватизированное жилье, то он лишается права проживания в нем, а вот его жена может претендовать на это право, если у нее были веские причины отказаться от участия в оформлении собственности на проданную квартиру. Она имеет все законные основания обратиться в суд, который может встать на сторону истца. Конечно, правами собственности женщину никто не наделит, а вот за право проживания в проданной ее мужем квартире она может побороться. Естественно, новому хозяину жилого помещения не понравится присутствие постороннего человека на его собственной территории и ему придется либо разменивать свою жилплощадь, либо продавать.

Аналогичная ситуация складывается и с людьми, которые были отправлены на срочную службу в армию или были осуждены и лишены свободы. Они лишаются регистрации, но не лишаются права проживания в своей квартире. Если собственник продал недвижимость, в которой ранее были прописаны осужденные или военнообязанные, то последние имеют все основания обратиться в судебные органы и оспорить сделку или, по крайней мере, заявить о своем праве на проживание в проданной без их участия квартире.

Большую опасность для покупателя представляют квартиры, в которых проживают или зарегистрированы дети продавца. Такие сделки довольно-таки часто признают недействительными. Дело в том, что некоторое время назад одним из основных условий продажи жилья, в котором прописаны несовершеннолетние граждане, было согласие органов опеки на проведение данной операции с недвижимостью. Сегодня разрешение органов опеки на реализацию объекта недвижимости требуется только тогда, когда одним из владельцев этой недвижимости является ребенок. Поэтому покупателю самостоятельно нужно выяснить, где и в каких условиях будут проживать дети продавца квартиры. Если продавец не собирается приобретать другое жилье или уклоняется от ответа на вопросы покупателя по этому поводу, то последнему лучше отказаться от проведения сделки. Ведь в случае, если дети останутся без жилья или переедут в квартиру, состояние которой оставляет желать лучшего, то покупатель рискует остаться без жилья. Суд встанет на сторону несовершеннолетних граждан, которым будет возвращено право проживания в проданном их родителями жилом помещении. Что ждет в этом случае новоиспеченного собственника? Неизвестно.

Если говорить о мошенничестве на вторичном рынке, то одним из актуальных способов обмана доверчивых покупателей является заключение предварительного соглашения купли-продажи и передача задатка без участия нотариуса.

Подписание предварительного договора – это необязательное условие проведения сделки купли-продажи, но многие продавцы и покупатели жилья предпочитают подстраховаться и именно таким способом доказать серьезность своих намерений в отношение объекта сделки. И нет, чтобы довести дело до конца: заверить договор или расписку в нотариальной конторе, передать задаток в присутствии нотариуса или, хотя бы, свидетелей.

Но покупатели недвижимости поступают совсем по-другому: подписывают с аферистом-продавцом какой-то документ, который с трудом можно назвать предварительным соглашением, передают деньги в качестве гарантийной суммы (задатка) и спокойно ждут дня заключения основного договора. И зря ждут, как оказывается, потому что продавец-мошенник подписал уже ни один десяток подобных договоров и взял ни одну тысячу рублей в качестве задатка. И вряд ли хотя бы один потенциальный покупатель попросил у псевдо-продавца паспорт и документы на реализуемое жилое помещение, чтобы убедиться в том, что он передает задаток за существующую квартиру.