Как продать квартиру, имея долю внука и противодействие опеки - выход из сложной ситуации

Можете продать только свою долю с соблюдением правила ст. 250 ГК РФ, т.е. надо будет предложить родителям ребенка купить эту долю и потом месяц подождать, если они не откажутся.

При этом на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним, родителям потребуется согласие органа опеки (ст 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Если орган опеки не дает своего согласия, то пробуйте обжаловать отказ опеки в суде. Суд примет решение в интересах ребенка и с учетом Ваших интересов.

Уважаемая Марина г.Железногорск-Илинский !

Во-первых:

Согласно ч.2 ст.250 Гражданского кодекса РФ

Продавец доли ОБЯЗАН известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указание цены и других условий, на которых продаёт её.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА, а в праве собственности на движимое имущество в течение ДЕСЯТИ дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Таким образом, исходя из выше изложенного:

- если вы являетесь собственником долевой собственником и данное право собственности зарегистрировано за вами в Росреестре или БТИ (до 1998г) субъекта РФ, то вы имеете право продать свою долю в долевой собственности, только:

1)после извещения в письменной форме остальных участников долевой собственности;

2)письменное извещение остальных участников долевой собственности о выкупе вашей доли необходимо будет удостоверить у нотариуса;

3)и если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение МЕСЯЦА.

Поэтому исходя из выше изложенного:

- вам необходимо будет направить письменное Предложение о выкупе доли родителям внука.

Во-вторых:

Для совершения данной Сделки вам необходимо будет получить письменное Согласие Органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ)

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

г.Уфа 26.10.2015г

В данном случае отказ органов опеки неправомерен.

Согласно ст.20 ГК РФ местом жительства детей младше 14-ти лет считается место жительство их родителей (опекунов, представителей). Поскольку ребенок и так прописан у родителей, то это место и является местом его жительства.

Органы опеки имеют право не дать разрешение:

- Если Вы покупаете квартиру в рассрочку, одновременно продавая все квартиры в собственности;

- Если сделка является продажей и дарением одновременно;

- Если новая недвижимость — это строящийся объект (в таком случае права владения ещё нет);

- Если приобретаемое жилище существенно меньше по квадратуре реализуемого;

- Если в приобретаемом жилище не достаёт какого-либо удобства, коммуникации;

- Если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует.

Данный перечень оснований для отказа в разрешении является исчерпывающим. Поэтому если опеки не дает Вам согласия, то необходимо получить письменный отказ и обжаловать его в судебном порядке.

Вправе оформить у нотариуса письменное обязательство о предоставлении внуку в новостройке после оформления права собственности доли, с указанием ее размера и площади доли. . После этого вправе предоставить это обязательство в орган опеки. При отказе и в этом случае, отказ вправе оспорить в районном суде по КАС РФ.

.

Или вправе приобрести иное жилое помещение внуку по предварительному договору купли-продажи, прописав в договоре сроки и порядок оплаты (т.е. оплату после продажи этой квартиры и со счета ребенка в банке).. ст. 454 гк рф.

.

Статья 429 гк рф. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Уважаемая Марина!!Я думаю,что продажи своей доли в данной квартире согласно ст250 ГК РФ не в ваших интересах.

В вашей ситуации следует направить письменное обращение в орган опеки .Чтобы опека согласно Федерального закона от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями). дала вам мотивированный ответ почему опека не соглашается на вариант открытия на имя ребенка счета в банке..

Далее на основании ст218 Кодекса административного судо производства можете обжаловать в суде отказ опеки.

Статья 218. Предъявление административного искового заявления об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего и рассмотрение административного дела по предъявленному административному исковому заявлению

Если опека не разрешает, Вам дорога в суд.

Ст. 3 ГПК РФ указывает:

"Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов".

Указывайте в суде, что у ребёнка есть место жительства (у родителей), и Вы готовы отдать ребёнку деньги за его долю.

Ребенку нужно передать права собственности и зарегистрировать соразмерную долю в ином жилом помещении. Хоть и в ипотеке квартира родителей, можно с согласия банка зарегистрировать право долевой собственности на ребенка в квартире родителей, тогда орган опеки даст согласие на отчуждение вашей квартиры.

Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности.

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному

Здравствуйте. Правы они или нет, вам в любом случае, если хотите продать квартиру, нужно найти хорошего адвоката и подать на органы опеки в суд административный иск. Выиграете дело, продадите спокойно. Удачи

Кодекс об административном судопроизводстве РФ

2. Суды в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела:

1) об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части;

2) об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих;

3) об оспаривании решений, действий (бездействия) некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, в том числе саморегулируемых организаций;

4) об оспаривании решений, действий (бездействия) квалификационных коллегий судей;

5) об оспаривании решений, действий (бездействия) Высшей экзаменационной комиссии по приему квалификационного экзамена на должность судьи и экзаменационных комиссий субъектов Российской Федерации по приему квалификационного экзамена на должность судьи (далее также - экзаменационные комиссии);

6) о защите избирательных прав и права на участие в референдуме граждан Российской Федерации;

7) о присуждении компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, или права на исполнение судебного акта суда общей юрисдикции в разумный срок.

Статья 3. Задачи административного судопроизводства

Задачами административного судопроизводства являются:

2) защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений;

Статья 4. Право на обращение в суд с административным исковым заявлением

1. Каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статья 22. Подача административного искового заявления по месту жительства, месту нахождения административного ответчика

1. Административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу (за исключением судебного пристава-исполнителя), государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности. Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя подается в суд района, на территории которого исполняет свои обязанности указанное должностное лицо.

Статья 24. Подсудность по выбору административного истца

1. Административное исковое заявление к гражданину, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть подано в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации.

2. Административное исковое заявление к федеральному органу исполнительной власти, вытекающее из деятельности его территориального органа, может быть подано также в суд по месту нахождения территориального органа.

3. Административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (за исключением судебных приставов-исполнителей), государственных и муниципальных служащих может подаваться также в суд по месту жительства гражданина, являющегося административным истцом, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, - по месту нахождения организации, являющейся административным истцом.

4. Право выбора между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно административное дело, принадлежит административному истцу.

Марина, здравствуйте.

Вы задали юристам на этом Сайте важный для себя платный юридический вопрос, надеясь получить на него от них более полные и объективные разъяснение с ссылками на конкретные нормативные акты, а не краткие ответы без ссылок на нормативные акты или с ссылками не на те нормативные акты.

..............................................................................................................................

Во-первых, ваш внук не может быть "прописан по месту по месту жительства законных представителей(родителе)", так как у нас в России прописку в жилых помещениях отменили более 20 лет тому назад.

С 1993 года Законом РФ от 26 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" вместо существовавшей на тот период "прописки" по всей России был введен для граждан РФ регистрационный учет (регистрация) в жилых помещениях по месту их жительства (постоянная регистрация) и по месту их пребывания (временная регистрация).

.............................................................................................................................

Во-вторых, в указанном Вами случае эта квартира находится в долевой собственности у Вас и вашего внука несовершеннолетнего.

Согласно положений статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (кратко - ГК), участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

...............................................................................................................................

Для того, что бы продать эту квартиру в целом, нужно:

1. Согласие всех долевых собственников на продажу квартиры.

2. В связи с тем, что один долевой собственник указанной квартиры является несовершеннолетним, то в этом случае надо ещё:

а) письменное согласие его родителей на продажу этой квартиры.

б) письменное разрешение органа опеки и попечительства на продажу этой квартиры.

................................................................................................................................

То, что вы (кто вы ?) "открыли счет в банкеЧтобы долю ребенка перевели на счет", естественно не может служить для органа опеки и попечительства основанием для выдачи разрешения на продажу этой квартиры.

..................................................................................................................................

Для органа опеки и попечительства нужны соответствующие письменные гарантии, что после продажи этой квартиры, этот несовершеннолетний ребенок не останется без своего собственного жилья.

То, что у родителей его есть квартира, не имеет в этом случае никакого юридического значения, так как согласно статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка.

..............................................................................................................................

Вы спрашиваете: "какой у меня есть выход из сложившейся ситуации"

..............................................................................................................................

Выход у Вас в этой жилищной ситуации классический.

Вам нужно для реализации своего плана:

1. Письменные согласия родителей этого ребенка на продажу квартиры, в которой он имеет долю собственности.

2. Письменное разрешение Органа опеки и попечительства на продажу этой квартиры, которое Вы можете получить, если предоставите письменные гарантии этому органу, что после продажи этой квартиры, ваш внук будет иметь долю собственности в жилье, которое будет приобретено на деньги от продажи этой долевой квартиры.

...............................................................................................................................

Знать свои права и обязанности – это хорошо. Но лучше уметь ими

пользоваться на практике с ПОЛЬЗОЙ для себя, а не наоборот.