Возможность замены залога по ипотеке - трактовка статьи 78 Закона об ипотеке и риски банка

Question

У меня в собственности находится 1-комн. Квартиру, которую 3 года назад я приобрела по договору долевого участия с использованием ипотечных средств крупного банка. Сейчас у меня в собственности появилась 2-комнатная квартира, на ней нет обременений, в ней никто не прописан, квартира в новом доме с новым ремонтом. Оценочная стоимость данной квартиры в 3 раза выше суммы взятого мною кредита на 1-комн. Кв. Ипотеку выплачиваю вовремя. Я хочу поменять предмет залога-перевести залог с 1-комн. На 2-комн. Квартиру, тк хочу продать 1-комн. Квартиру и дальше выплачивать кредит (гасить его не хочу). 
 Однако банк мне отказал, ссылаясь якобы на судебную практику и ст.78 Закона об ипотеке. Юрист банка говорит о том, что если бы банк перевел залог на 2-комн. Кв., и если я вдруг перестану платить кредит, и банк обратит взыскание на мою 2-комн. Кв., то у банка не будет оснований для прекращения прав пользования лиц, проживающих в 2-комн. Кв. Проще говоря, они не смогут выселить из залоговой квартиры прописанных в ней людей.

Действительно ли ст.78 Закона об ипотеке трактуется именно так? Может юрист банка что-то не понимает? Ведь залог есть залог. Я знаю, что другие банки без проблем меняют залог по ипотеке и у юристов не возникает подобный отказ по данной статье. 
Очень хочется услышать Вашу трактовку данной статьи и как ее можно обойти, те прописать риски банка, к примеру, в доп соглашении. Напрмер, мое согласие, что жилищные права проживающих будут прекращены в случае обращения взыскания на квартиру.

Зотов Валерий Иванович · Accepted Answer

Здравствуйте, Дарья. Вы задали важный для себя юридический вопрос, надеясь получить на него от юристов более полные разъяснения с ссылками на конкретные нормативные акты, а не краткие ответы или отписки без ссылок на нормативные акты или с ссылками не на нужные нормативные акты. ............................................................................................................................... Во-первых, у нас в России уже более 20 лет никого не прописывают в жилые помещения, как и не выписывают. Так что пора за два прошедшие десятилетия уже забыть об этих понятиях, как "прописка" и "выписка", которые применялись ранее в СССР. С 1993 года Законом РФ от 26 июня 1993 г. № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" вместо существовавшей на тот период "прописки" по всей России был введен для граждан РФ регистрационный учет (регистрация) в жилых помещениях по месту их жительства (постоянная регистрация) и по месту их пребывания (временная регистрация). ............................................................................................................................ Во-вторых, юрист этого Банка прав в отношении положений статьи 78 Федерального закона № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и того, что Вы предлагали этому Банку. Зачем Банку рисковать ? На то они и Банкиры, что бы уметь считать деньги не только свои, но и чужие (заемщиков, поручителей и т.д.). ............................................................................................................................ Так что, если Банк отказал Вам заменить заложенное недвижимое имущество на другое залоговое имущество, то это законное ПРАВО этого Банка, и его не сможет заставить это сделать даже суд. ............................................................................................................................. Конечно, если бы этот Банк был бы ЗАИНТЕРЕСОВАН в вашем предложении, то он смог бы и Вам помог "обойти" положения статьи 78 указанного Закона. Но, увы, Вы получили конкретный ответ от представителя этого Банка на свое предложение. ............................................................................................................................. Так что живите спокойно в однокомнатной ипотечной квартире, выплачивайте также спокойно свой кредит с процентами, а двухкомнатную свою квартиру Вы вправе сдать в найм или в аренду за хорошие денежки, которые Вам помогут быстрее выплатить этот кредит этому банку. ............................................................................................................................. Знать свои права и обязанности – это хорошо. Но лучше уметь ими пользоваться на практике с ПОЛЬЗОЙ для себя, а не наоборот. В этом и может помочь разобраться уже конкретный юрист. ................. Удачи Вам.

Возможность замены залога по ипотеке - трактовка статьи 78 Закона об ипотеке и риски банка

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Уголовный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). 102-ФЗ (от 31.07.2025)

Похожие вопросы

Банки выдают кредиты под залог недвижимости - разбираемся в разнице с ипотечным кредитом

Что произойдет с квартирой, находящейся в залоге у банка, если не удалось погасить ипотечный долг?

Но на строющуюся кв его быть не может.

Банк допустил ошибку при оформлении ипотечного договора - нужно ли заключить новый договор?

Залог квартиры и возврат подоходного налога - как влияет смена залога на право на возврат при наличии договора дарения?

Ипотека или залог - спорный договор Тинькоффбанка по недвижимости и выселение должника

Переуступка прав требования по потребительскому кредиту - что происходит с залогом?

Ситуация с ипотекой после признания дома аварийным - квартира в залоге

Отказ банка в предоставлении согласия на замену предмета залога при оформлении собственности на квартиру - какие последствия?

Могут ли в данном случае несовершеннолетние дети претендовать на мою квартиру, купленную у них?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59