Права собственника нежилого помещения в жилом ТСЖ при игнорировании запросов председателем - что делать?

Здравствуйте, Елена!

Ст. 147 ЖК РФ посвящена правлению товарищества собственников жилья. Поскольку общее собрание собственников помещений многоквартирного дома имеет ограниченную компетенцию, а собрание членов товарищества имеет неограниченную компетенцию и вправе рассматривать любые вопросы, касающиеся деятельности товарищества, компетенция правления товарищества является по существу остаточной. Чтобы избежать совмещения компетенций трех органов, в уставе товарищества следует определить обстоятельства, в силу которых тот или иной вопрос, входящий в компетенцию исполнительного коллегиального органа, разрешается высшим органом управления. Свое мнение по этим вопросам высказывает председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» - Лев Матеров.

Руководство текущей деятельностью товарищества осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, членов товарищества (п.1 ст.147 ЖК РФ). Правление является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов товарищества. Численный состав членов правления устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Количество членов правления товарищества должно быть нечетным.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества на общем собрании членов ТСЖ. Правление товарищества (инициативная группа на учредительном собрании) созывает для этой цели, в соответствии с уставом товарищества, раз в два года, не позднее чем за 20 дней до даты прекращения полномочий правления ТСЖ, общее собрание членов товарищества.

Члены правления ТСЖ избираются сроком на два года. Кандидатуры на выборы в состав правления могут предлагаться любым собственником, членом товарищества не менее чем за 10 дней до общего собрания. Список кандидатов в правление представляется в качестве проекта за 10 дней до собрания в материалах, которые готовит правление для отчетно-выборного собрания.

На мой взгляд, в проект состава кандидатур в члены правления товарищества не могут входить, по понятным причинам, супруги, родители, дети, внуки, братья и сестры (их супруги). А, если из числа родственников есть толковые собственники, готовые работать в комитетах и комиссиях ТСЖ, то их и надо предлагать в состав временных или постоянных комитетах и комиссиях при правлении товарищества или ТСЖ. Общее собрание должно предусмотреть регламентацию ведения агитации в доме по выборам в коллегиальный орган управления.

Члены товарищества могут утвердить специальные процедуры проведения таких выборов, если они не противоречат уставу товарищества. Порядок избрания членов правления определяется уставом товарищества, им же определяется срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Создавая правление, общее собрание товарищества обязано получить согласие кандидатов в члены правления товарищества. Голосование должно проводить персонально, а не списком, как это часто бывает. Общее собрание членов товарищества обязано установить размер денежного вознаграждения членам правления, так как все мы находимся в рыночных отношениях и любой труд должен быть оплачен.

Правление на первом своем заседании (не позднее 10 дней после проведения общего собрания) избирает из своего состава председателя правления ТСЖ. Желательно, чтобы члены правления представляли все подъезды дома, нежилые помещения или определенного количества этажей при одном подъезде в доме.

Общее собрание членов ТСЖ в любой момент вправе прекратить деятельность любого члена правления или всего состава правления и избрать новый состав правления. И это должно быть предусмотрено в уставе товарищества. Количественный состав членов правления можно определить в уставе ТСЖ и должен зависеть от количества членов товарищества в многоквартирном доме. В случае досрочного выбытия всех членов правления из состава правления, правление в полном составе переизбирается общим собранием членов ТСЖ на новый срок.

В случае досрочного выбытия члена (членов) правления вопрос о довыборах в правление ТСЖ должен быть вынесен на общее собрание членов товарищества. Избранный (или временно назначенный правлением, если до отчетно-выборного собрания осталось немного времени) таким образом член правления остается в должности до истечения срока того члена правления, на смену которому он пришел.

Вообще п.3 ст.147 ЖК РФ о том, что правление товарищества из своего состава избирает председателя правления ТСЖ противоречит общему порядку формирования исполнительных органов. Получается так, что по Жилищному кодексу РФ один коллегиальный исполнительный орган не вправе создавать другой - единоличный исполнительный орган, тем более оба контролируют деятельность друг друга. Ведь председатель правления товарищества является единоличным исполнительным органом, а не сменяемым постоянно председателем, который наделен чисто организационными функциями, связанными с созывом и ведением заседаний правления товарищества. А как исполнительный орган, председатель правления ТСЖ отвечает перед общим собранием за свою деятельность, ему дается оценка собственниками помещений, ревизором, аудитором, что и обусловливает его избрание общим собранием собственников помещений, а не правлением. На мой взгляд это явная недоработка тех кто готовил Жилищный кодекс РФ.

В компетенцию правления товарищества входит решение следующих вопросов:

- соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава

- контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов

- составление сметы доходов и расходов товарищества (бюджета) на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности товарищества, предоставление их на утверждение общему собранию членов ТСЖ

- заключение договоров от имени товарищества на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме

- управление многоквартирным домом и заключение договоров на управление им

- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их

- заключение договоров на обслуживание, содержание и ремонт общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

- ведение списка собственников помещений, членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности

- созыв и проведение общего собрания членов ТСЖ

- выбор организации, предоставляющей услуги по управлению, содержанию и ремонту недвижимого имущества, подбор кандидатуры управляющего или управляющей компании и контроль за их деятельностью

- выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.

Список полномочий правления товарищества является открытым.

Заседания правления товарищества созывается его председателем. Регулярные заседания правления ТСЖ могут проходить по графику или созываться председателем правления в то время и в том месте, которые будут периодически определяться большинством членов правления товарищества. При этом заседания правления товарищества созываются не реже одного раза в три месяца. Если заседания правления проходят не по графику, то уведомления о них должны направляться каждому члену правления по почте или вручаться лично, не позднее, чем за три рабочих дня до даты проведения заседания. Члены товарищества имеют право свободно посещать любые заседания правления.

Специальные заседания правления товарищества могут созываться председателем правления с уведомлением за три дня до их проведения, которое доставляется каждому члену правления лично или по почте и, в котором указывается время, место и тема повестки дня заседания правления.

Заседание правления товарищества считается правомочным при участии в нем большинства членов правления товарищества. Если на заседании правления количество присутствующих не будет составлять большинство членов правления, то большинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание.

Правление товарищества при заключение договора с управляющим или управляющей компанией не имеет право передавать полностью или частично контрольные функции.

Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на его счете в банке, в соответствии с финансовым планом. Порядок распоряжения средствами товарищества, находящимися на счетах в банке утверждается общим собранием членов товарищества. Правление товарищества может распоряжаться средствами товарищества с превышением расходов, предусмотренным финансовым планом, только в чрезвычайных ситуациях и только с согласия ревизионной комиссии (ревизора) или общего собрания.

Порядок работы коллегиального исполнительного органа товарищества собственников жилья удобнее всего закрепить в положении о правлении ТСЖ, которое утверждается общим собранием членов товарищества.

Все решения правления оформляются письменно, подписываются председателем и секретарем правления или тем лицом, которое вправе вести заседания правления в отсутствии председателя. В решении правления указывается, кто и как голосовал по каждому вопросу, все протоколы заседаний и решения правления прошнуровываются, ставится на них печать товарищества и хранятся постоянно, пока существует товарищество.

Правление товарищества несет ответственность за убытки причиненные товариществу, как неэффективным управлением, так и нанесением вреда общему имуществу многоквартирного дома, в том числе собственникам помещений, не являющихся членами товарищества.

Вот те моменты, о которых следует рассказать в связи с введением нового Жилищного кодекса Российской Федерации. Необходимо также подчеркнуть, что некоторую часть полномочий целесообразно передавать от общего собрания коллегиальному исполнительному органу для создания соответствующих возможностей контролировать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений многоквартирного дома.