Так, его обещаниями мы дожили до ноября 2008 г. На мои требования вернуть деньги обратно он сказал, что обратно не отдаст.

Ситуация сложная, но у вас есть шанс защитить свои права. Ключевой момент: договор купли-продажи от 17.12.2007 не прошел государственную регистрацию, поэтому право собственности формально не перешло. Однако вы фактически исполнили сделку (передали деньги, получили ключи), что подтверждается расписками и актом приема-передачи. Смерть продавца не отменяет обязательств по договору, но теперь его права и обязанности переходят к наследникам. Троюродная сестра, вступившая в наследство по завещанию, стала собственником квартиры, но ее права могут быть ограничены вашими требованиями.

Что делать:

1. Собрать доказательства: договор купли-продажи, акт приема-передачи, расписки, ключи, свидетельства проживания (показания соседей, квитанции об оплате коммунальных услуг, если платили).

2. Определить наследников: помимо троюродной сестры, могли быть другие наследники (по закону или завещанию). Уточните, кто именно принял наследство. Если сестра не единственный наследник, иск нужно подавать ко всем.

3. Выбрать иск: наиболее подходящий — иск о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ, ст. 165 ГК РФ). В иске просите суд вынести решение, которое заменит регистрацию. Альтернатива — иск о признании права собственности, но он требует установления факта владения и добросовестности. Учитывайте, что после смерти продавца иск о регистрации перехода права собственности предъявляется к наследникам.

Судебная практика:

- Если покупатель полностью оплатил квартиру и фактически владеет ею, суды часто удовлетворяют иски о регистрации, даже при наличии завещания (см. п. 62 Постановления Пленума ВС РФ № 10/22 от 29.04.2010).

- Важно доказать, что вы не знали о завещании и действовали добросовестно. Завещание написано до договора — это не означает, что продавец не мог его изменить или что сделка недействительна.

- Срок исковой давности по такому иску — 3 года с момента, когда вы узнали о нарушении права. Вы узнали о смерти и вселении сестры в ноябре 2008, но срок мог прерываться из-за переговоров. Посчитайте, не пропущен ли срок. Если пропущен, заявите о восстановлении (например, из-за болезни).

Проект иска (кратко):

- Истец: вы.

- Ответчик: наследники умершего (включая троюродную сестру).

- Требование: обязать Управление Росреестра зарегистрировать переход права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от 17.12.2007 (или признать право собственности).

- Обоснование: сделка исполнена, уклонение от регистрации со стороны продавца, его смерть, вы владеете и несете бремя содержания.

Важно: рекомендуется немедленно обратиться к юристу для подготовки иска и представительства в суде, так как дело сложное из-за завещания и сроков. Если у вас есть похожий вопрос, его можно задать в форме ниже.