Правильно оформленный задаток не будет являться неосновательным обогащением. Чаще всего, в случае неправильного оформления соглашения о задатке, суды признают задаток не "неосновательным обогащением", а авансовым платежом.
Как правильно оформить задаток.
Как указано в п. 1 ст. 329 ГК РФ задаток - это один из способов обеспечения обязательств. Поэтому необходимо соблюдать требования, предъявленные к данному способу обеспечения. Поскольку задаток – это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ), то это денежная сумма, которая:
-выдается стороной в счет причитающихся с нее платежей по договору;
-выдается в доказательство намерения заключить договор;
-выдается в обеспечение исполнения договора.
Следовательно эти условия необходимо указать в соглашении о задатке или в ПДКП. Другим требованием к задатку является его письменная форма. Иных требований, в том числе по содержанию соглашения о задатке, законодательством не установлено.
Вместе с тем, судебная практика показывает, что при заключении соглашения о задатке или включении условия о задатке в ПДКП, должны быть прописаны условия, что обе стороны договора понимают и выражают свою волю на то, что передаваемая сумма выполняет платежную и обеспечительную функции и, что стороны осознают последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 ст. 381 ГК РФ. (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 15.12.2021 по делу № 88-21652/2021).
Этот же суд в Определении от 24.11.2020 по делу № 88-17690/2020 указал, что расписка о передаче денежных средств не является соглашением о задатке, поскольку не содержит существенных условий, таких как способ, сроки и порядок полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества, равно как и не может рассматриваться в качестве предварительного договора между сторонами спора о заключении в дальнейшем договора купли-продажи.
Таким образом, для исключения сомнений в том, что переданные денежные средства являются задатком, необходимо передачу денежных средств в качестве задатка оформлять «соглашением о задатке» или условием о задатке, внесенным в ПДКП, с указанием способа, сроков и порядка полной оплаты приобретаемого недвижимого имущества.
В силу п. 4 ст. 380 ГК РФ по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429 ГК РФ).
Таким образом, правильно оформленное соглашение о задатке или правильно оформленные условия о задатке, внесенные в ПДКП, являются гарантией защиты интересов продавца при нарушении покупателем принятых обязательств.
С уважением, Татьяна Николаевна
