Вопросы по приобретению недвижимости - возможность сделки без свидетельства о праве собственности, поиск обременений и возможная недействительность сделки мены

Вопрос по приобретению недвижимости. Хотим купить квартиру, но у продавца вместо свидетельства о праве собственности на квартиру есть только договор мены от 28.01.1998 г. И в связи с этим возникают вопросы: 1) можно ли заключать сделку если нет свидетельства о праве собственности на эту квартиру 2) как можно узнать есть ли обременения на квартиру (нам сказали что выписку ЕГРП на такую квартиру не дадут) 3) могут ли признать сделку мены на эту квартиру, которая была совершена в 1998 г недействительной в силу каких-либо факторов (например эту сделку заключали в том числе от несовершенного летнего)