Как защититься от мошенника при продаже квартиры - опыт родителей.

Хотел бы прояснить ситуацию в следующем случае. Мои родители решили поменять свою квартиру. Нашли покупателя на свою квартиру, и продавца следующей. С покупателем своей квартиры заключили предварительный договор купли-продажи, по которому покупатель обязуется заключить основной договор до 22 сентября. Покупатель внес до 22 сентября большую часть суммы, на которую родители купили другую квартиру. Часть денег оформили нотариальной распиской, часть денег рукописной. И тут происходит следующее: покупатель приходит 19 сентября и говорит что он передумал и просит вернуть ему деньги. Родители идут к адвокату и оформляют уведомление с требованием заключить основной договор, отправляют его по почте 20 сентября. По условию уведомления если покупатель до 28 сентября не заключит основной договор они идут в суд. Вчера 22 сентября покупатель появляется вновь и говорит что он готов отдать все оставшиеся деньги, но переписывать на себя квартиру он не может. Покупатель утверждает что не может оформить право собственности на себя поскольку он нашел квартиру в новостройке и ему необходимо родительскую квартиру сразу продать, чтобы внести деньги за квартиру в новостройке. Но при этом он не хочет естественно платить налог до истечения 3 лет - 13 проц. У него нет времени ждать три года, поскольку на квартиру в новостройке, он оформляет ипотечный кредит. Продать надо быстро, покупатель понимает что вляпался с оформлением предварительного договора. Покупатель предлагает заключить соглашение в котором будет закреплено что он обязуется оплачивать коммуналку, претензий к родителям не имеет и так далее. Покупателей на эту квартиру он будет искать самостоятельно от родителей в конце нужна будет только подпись. Но готов написать расписку что претензий он не имеет, родители ему ничего не должны и т.д., и обязуется оплачивать квартиру, коммунальные платежи т.д. Стоит ли родителям идти на такой шаг или нет? Каким юридическим документом можно себя защитить, чтобы не попасть в долговую яму к такому покупателю и обойтись без суда?