Срок исковой давности по сделкам купли-продажи недвижимости - неконституционное ограничение и права на судебную защиту

Добрый день!

Срок исковой давности сделок с недвижимостью

три года для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;

три года для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки):

один год для признания недействительной оспоримой сделки с недвижимостью.

Но данный срок не всегда исчисляется с даты заключения договора купли-продажи. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Презюмируется, что данное лицо узнало об этом в момент нарушения. Однако если истец докажет, что он узнал или мог узнать о нарушении позднее, исковая давность начинает течь только с этого момента. Но даже если лицо не знало, но должно было знать об ущемлении своих прав, то срок уже начинает течь.

Однако есть изъятия из этого правила, в частности:

- если сделка совершена под влиянием насилия или угрозы, то течение срока исковой давности начинается со дня прекращения данных обстоятельств (данная сделка является оспоримой, и срок давности составляет один год после прекращения насилия или угрозы);

- течение срока исковой давности по применению последствий ничтожной сделки начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, а некогда лицо узнало об этом или должно было узнать. Моментом начала исполнения договора купли- продажи квартиры большинство судов считают дату государственной регистрации данного договора.

Из этого следует важное правило: достаточно знать дату покупки квартиры продавцом, чтобы отсчитать трехлетний срок исковой давности. То есть не придется доказывать, знало или должно было знать лицо о нарушении своего права заключением такого договора срок начинает течь с даты регистрации договора.

Однако если лицо и не должно, и не могло знать о нарушении своего права, допустим, долго находилось в лечебном заведении, то срок исковой давности сделок с недвижимостью может фактически составить и больший срок.

Но в Гражданском кодексе не так давно был установлен предельный срок для защиты права — она не может осуществляться по истечении 10 лет со дня нарушения (ст. 196 . Исключение на данный момент предусмотрено лишь для одного случая — возмещения вреда, причиненного имуществу в результате террористического акта.

Проверке в связи с этим подлежат факты и риски, возникшие в течение последних трех—четырех лет (максимум десяти) до покупки квартиры покупателем, поскольку более ранние риски вряд ли реализуются в связи с истечением срока исковой давности.

С другой стороны, риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя связан лишь с выбытием из квартиры помимо воли бывшего собственника. А для этого бывшему собственнику необходимо признать сделку, совершенную с пороком воли, недействительной. Но срок признания сделки, связанной с пороком воли, недействительной всего один год, так как это оспоримая сделка с недвижимостью.

Из этого можно сделать вывод, что в обязательном порядке следует проверять предыдущую сделку с квартирой и прежнего собственника, если продавец купил квартиру в течение года до ее продажи. Если квартира в течение года продавалась дважды, то лучше вообще отказаться от сделки.

Отметим, что начало срока исковой давности по сделкам с пороком воли специфично — «потерпевший» мог вообще не обладать волей (больной человек) и не понимать значение своих действий, поэтому срок начнет исчисляться с даты выявления ситуации органом опеки. Если же бывший собственник совершил сделку под угрозой насилия, то срок исчисляется с даты окончания принуждения. Поэтому в любом случае целесообразно проверять отрезок в три года, а не в год.

Но как это сделать, ведь законодатель не дал покупателю инструментов для получения документов по предыдущим собственникам (договоры купли-продажи, выписки из Домовой книги)? Поэтому, если несколько сделок произошло в течение трех последних лет, то покупатель в состоянии реально проверить лишь последнюю сделку — по остальным придется действовать неофициальными методами. Из этого и рождается рекомендация покупать только те квартиры, по которым продавец является собственником более трех лет.

Если продавец приобрел квартиру более трех лет назад, то риск предъявления исков от предыдущих собственников или же иных лиц, чьи права нарушены, маловероятен.

Если за последние три года было несколько сделок, которые покупатель не смог проверить, то рекомендуется заключить договор страхования титула (страхование риска потери права собственности). В этом случае, даже если квартиру по каким-то основаниям у покупателя заберут, то стоимость квартиры ему вернет страховая компания.

Заметим важную деталь — всеми привилегиями права собственности, в том числе привилегией быть добросовестным приобретателем, защищать свои права собственности всеми доступными способами, выселять проживающих лиц, требовать передачи квартиры и даже застраховать титул, покупатель может воспользоваться только с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности.

До этого момента покупатель гораздо более уязвим в правовом плане, в частности, ему необходимо вначале подать иск о понуждении к регистрации своего права собственности и только потом защищать свои права как собственника. До этого момента защита прав основана лишь на обязательственных правоотношениях, которые менее защищены, чем абсолютная защита от всех и каждого, которой обладает владелец права собственности.