ИП борется за снижение арендной платы в подвале многоквартирного дома - правомерность требования и ответ УК

Вправе. Потому что такие вопросы должны решаться на общем собрании (ст. 44-46 ЖК РФ), а не путем сбора подписей, что было вами сделано.

Вы не проводили общего собрания собственников в порядке ст. 44-46 ЖК РФ, поэтому сбор подписей, проведенный Вами юридической значимости не имеет. Если хотите обязать УК сделать что-то - должно быть проведено общее собрания собственников помещений МКД.

У Вас уже есть договор и в нем определены условия и их нужно соблюдать, поэтому на срок его действия вправе отказать, а новые условия согласовывать нужно только после того как этот договор закончится.

Статья 421. Свобода договора

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 27] [Статья 421]

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Александра, добрый день! В силу ЖК РФ, Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме именно поэтому только общее собрание собственников вправе принимать решение о передаче в аренду такого помещения, а также устанавливать стоимость арендной платы. Так что УК никакого отношения к этому не имеет.

Что значит прошлись по квартирам? Должна быть проведена процедура установления (в данном случае изменения) арендной платы за использование общего имущества многоквартирного дома. Должно быть проведено общее собрание МКД.

К тому же надо не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому оснований для изменения арендной платы пока не имеется. Проведите правильно собрание, на его основе можно потом внести изменения в договор аренды. Ст.36, 44.46, 48 ЖК РФ.

Поэтому до решения данного вопроса в установленном законом порядке управляющая компания вправе Вам отказать.

ЖК РФ, Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

""1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

""2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

ЖК РФ, Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

""1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2 - 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются "протоколами" в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Копии решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Да.

Она Вам обязана отказать.

Нет решения общего собрания.

Ст. 44 ЖК РФ гласит:

"Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом."

Поэтому пусть собственники собираются и голосуют за Ваши условия договора аренды.

В праве ли теперь управляющая компания отказать мне в изменение тарифа на аренду.[quote][/quote]

То что вы прошлись по квартирам и собрали подписи, не значит что решение было принято на общем собрании стст 44-46 ЖК РФ Ваши подписные листы не являются решением собственников помещений в МКД, поэтому УК вправе вам отказать, так как ненадлежащим образом оформлены документы

Согласно ст 44.1 ЖК РФ допускается и заочное голосование Но не таким образом как сделали вы-прошлись по квартирам и собрали подписи.,

Для заочного голосования необходимо: Уведомление о проведении собрания и проект решения по вопросам повестки дня должны быть направлены всем собственникам дома _

Определить срок окончания приема решений собственников

Статья 44.1. Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

(введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:

1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);

2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 настоящего Кодекса);

3) очно-заочного голосования.

Здравствуйте!

Необходимо изначально смотреть в чьей собственности подвал, не всегда он является общим имуществом собственников многоквартирного дома, бывает, что принадлежит муниципалитету. Это можно узнать на сайте росреестра в открытых данных.

В случае, если все же подвал в собственности жильцов, опять же необходимо смотреть каким образом они делегировали УК право на заключение договора аренды и установлении арендной платы и вообще переданы ли таки полномочия УК. Можно запросить с них протокол, решение общего собрания об установлении платы и определения порядка заключения договора.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ЖК РФ именно общее собрание собственников уполномочено на 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.;

Таким образом, одностороннее установление платы управляющей компанией, без учета решения общего собрания собственников неправомерно.

Что бы собрание было правомочным, его необходимо проводить в порядке, предусмотренном ст. 45-48 ЖК РФ, а также есть Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, обычно размещены на сайте администрации города.

Вопрос в том, имеет ли право управляющая компания вообще сдавать в аренду общее имущества МКД.

Согласно п.4 ст.36 и пункту 2 статьи 44 Жилищного кодекса принятие таких решений относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, в отношении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (подпункт 3.1 п.2 ст.44 ЖК РФ).

Если соответствующим решением управляющая компания была уполномочена на заключение договора аренды, то она должна заключать договор на условиях о цене, принятых общим собранием собственников помещений.

А так, в силу закона, без решения собрания управляющая компания таких прав не имеет. В соответствии с по.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме…. ) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Поскольку решение о заключении договора аренду должно приниматься по решению общего собрания, то и изменение условий действующего договора аренды, включая размер арендной платы, также должно осуществляться на основании решения общего собрания, принятого в установленном порядке.

Просто опрос собственников помещений в этом отношении не имеет правового значения для изменения договора аренды уполномоченным лицом. Так что, ответ на Ваш вопрос - УК вправе и должна отказать.