Стоит ли покупать земельный участок с незарегистрированным строением - мнение юристов и возможные проблемы

1. Нужны договоры покупки по ст. 454 ГК РФ по земле и недосторою.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. Нет трудностей, если право на землю зарегистрировано на продавца.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Здравствуйте! Вы вправе поставить дом на учет как недострой, при этом у вас не возникнет обязательства платить налоги, а ввести в эксплуатацию вы можете по окончанию строительства.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.01.2017)

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, а также на объект незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

2. Государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.

3. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех помещений в таких здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

3.1. При одновременном осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на созданные здание, сооружение может осуществляться государственный кадастровый учет всех машино-мест в таких здании, сооружении в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

(часть 3.1 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем. Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

6. Государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик или вновь созданных или образованных помещений, машино-мест, расположенных в здании, сооружении, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведена надстройка, перестройка, расширение), осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик таких реконструированных здания, сооружения в случае, если в отношении указанных помещений, машино-мест ранее был осуществлен государственный кадастровый учет.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении него были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них.

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 315-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее - жилье экономического класса), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее - договор купли-продажи жилья экономического класса) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства". Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи жилья экономического класса.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 221-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение, для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

Здравствуйте, Михаил!

По общему правилу, именно земельный участок следует за объектом, расположенным на нём, а не наоборот.

Это следует из положений статьи 273 Гражданского кодекса РФ, согласно которой:

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В Вашем случае как раз наоборот. Вы приобретаете в первую очередь земельный участок (во всяком случае, именно переход права на земельный участок подлежит гос. регистрации в Росреестре).

То есть в Вашем случае необходимо заключить как договор купли-продажи земельного участка (который будет подавать для регистрации перехода права в Росреестр), так и договор купли-продажи постройки, возведенной на данном участке.

Второй договор подавать в Росреестр не требуется, поскольку объект незавершенного строительства, насколько следует из Вашего вопроса, не поставлен на кадастровый учет и права на него в ЕГРН не зарегистрированы.

В целом Вы правильно видите алгоритм действий. Но только лишь с оговоркой на то, что вместе с договором купли-продажи земельного участка Вам следует заключить и договор купли-продаж постройки (как объекта движимого имущества).

Далее с документами, подтверждающими право на земельный участок Вы обращаетесь в поселковый совет для переоформления на Вас разрешения на строительство.

Составляйте один договор купли-продажи земельного участка и этого недостроя. Рзхрешение на строительство вам не надо переоформлять на себя

При переходе права на земельный участок действие разрешения на строительство сохраняется. Ст. 51 п. 21.5 Градостроительного кодекса: РФ "Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка". Необходимо только уведомить орган, выдавший разрешение, о переходе права на земельный участок, а также проследить, чтобы предыдущий собственник передал все имеющиеся документы (градостроительный план ЗУ, разрешение на строительство и тех. условия на сети

Достроив дом вы затем зарегистрируете право собственности на него ст 8.1 ГК РФ.

1.Самым правильным действием, на мой взгляд, является действие продавца по регистрации незавершенки, а затем - заключение договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем объектом незавершенного строительства между вами.

На основании ч.10 ст.40 ФЗ РФ "О государственной регистрации недвижимости" Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

2.Если все действия будут совершены в соответствии с п.1, то никаких подводных камней можно не ожидать.

ВАШИ ДЕЙСТВИЯ:

1. Регистрируете сделку только по земельному участку, поскольку строение не имеет соответствующей регистрации согласно ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

2. Далее, после ввода в эксплуатацию - при наличии кадастрового паспорта жилого дома - регистрируете право собственности на этот дом.

Что касается подводный камней, то сверяйте строение с утвержденным проектом, а также соблюдение строительных норм отступа от границ участка.

Более оптимальный вариант зарегистрировать не завершенное строительство и покупать не только участок, но и не дострой, в таком случае, если воспользуетесь кредитом, сможете получить налоговый вычет не с 2-х,а с 33- млн. руб.Если поккупать землю отдельно, а незарегистрированный недострой отдельно, за недострой денег не получите, так как он нигде не зарегистрирован, кроме того подключение комуникаций, ввод, регистрация это то же деньги.

Вычет на покупку жилья ограничен по величине — он не может быть больше 2 000 000 руб., при этом учитываются стоимость недвижимости и некоторые другие расходы (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Дополнительно предоставляется вычет на проценты по кредиту, взятому специально для покупки жилого объекта (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Ипотечный кредит обычно предоставляется на 10, 20 и более лет. Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку не ограничен по сроку. Получать возмещение НДФЛ налогоплательщик может несколько лет, пока кредит не будет погашен или общая сумма банковских процентов не превысит предельную величину, которая с 2014 года составляет 3 000 000 руб.

Не совсем верно. Покупаете нге просто земельный участок, а земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства. Составляете догвоор купли-продажи (ст.454 ГК РФ) ,можете обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации. Разрешение на строительство переоформляете на свое имя. Достраиваете, получаете акт ввода в эксплуатацию. Ст.55 ГрК РФ. Для этого обратитесь в муниципалитете, там примут комиссией. И оформляете право собственностив Росреестре.

Здравствуйте! Градостроительный кодекс РФ Статья 51:

21. Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.

...

21.5. Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Уважаемый Михаил г. Кемерово!

1) Купить Дом с ЗУ как Объект недвижимого имущества можно только в том случае, если Право собственности на него зарегистрировано в Регпалате Росреестра или БТИ (до 1998 г) субъекта РФ, что должно подтверждаться ВЫПИСКОЙ из Росреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст.209 ГК РФ).

2)В вашем случае у Продавца должно быть ДВА отдельных документа подтверждающих право собственности:

а)документы на Земельный участок с Кадастровым паспортом и т.д.

б)документы на жилые и нежилые строения на данном земельном участке с Кадастровым и Техническим паспортами на них и т.д.

Кроме того, Купить Дом с ЗУ как Объект недвижимого имущества:

- по генеральной доверенности – НЕЛЬЗЯ;

- по расписке – НЕЛЬЗЯ!

- по садоводческой книжке – НЕЛЬЗЯ;

- МОЖНО только по Договору купли-продажи! (ст.454 ГК РФ)

Именно Договор купли-продажи является документом-основанием, на основании которого будет внесена ЗАПИСЬ о переходе права собственности в Росреестре РФ субъекта.

Удачи вам Владимир Николаевич

г.Уфа 21.05.2017 г

Если нужно приобрести данный объект недвижимости быстро, тогда покупаете только земельный участок по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ).

Если есть возможность отложить сделку, то лучше оформить недострой как незавершенное строительство и потом оформлять одну сделку по земле и незавершенке. В этом случае цена сделки будет выше и реальнее, чем при предыдущем варианте. Поэтому меньше шансов оспорить такую сделку (в отличие от предыдущего варианта).

Переоформлять разрешение на строительство не нужно (ст.51 ГрК РФ).

Подводные камни возможны по первому варианту, когда по документам продается земельный участок, а по факту есть еще и недострой. При недобросовестности продавца возможно оспорить такую сделку.