Выяснение возможности сдачи приватизированной комнаты в коммунальной квартире без согласия соседа по квартире

Собственник в соответствии со ст. 209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом. Вы собственник комнаты. Следовательно, вы вправе сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. На счет согласия соседа: существуют две позиции на этот счет.

1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Комната – это часть квартиры (ст.15 ЖК РФ). Комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.

Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Вы вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседа по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.

2)ЖК РФ установил, что общее имущество в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат (ст.41 ЖК РФ). Вытекает вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом, а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой.

Стоит учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.

Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ:

«Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».

Общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.

Руководствуясь положениями ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества.

Из этого следует, что собственник комнаты, то есть Вы вправе заключить договор найма без учета мнения соседа по коммунальной квартире.