Особенности договора переуступки права при покупке квартиры в новостройке - что нужно учесть?

Здравствуйте, Наталия!Под переуступкой прав понимается такая сделка, когда права и, что важно, обязанности перед застройщиком переходят от заключившего с застройщиком договор к новому лицу.

У застройщика нужно получить полный пакет документов по дому (как если бы вы покупали права на квартиру напрямую у него), выяснить состояние строительства. Узнайте о деятельности компании, ведущей строительство, состояние проектно-разрешительной документации, репутацию застройщика, узнать как реализуются им проекты.

Стоит узнать состояние взаиморасчетов продавца права с застройщиком – сколько денег уже заплачено, какие предоставлялись рассрочки, скидки, начислялись пени за просрочки платежей, проценты по рассрочкам. Если какие-то суммы не доплачены, то их будет необходимо доплатить до заключения договора переуступки – в противном случае договор переуступки может быть признан недействительным, а застройщик отказать в получении квартиры. Добросовестный застройщик продемонстрирует финансовые документы, которые подтверждают оплату денежных средств по договору, т.к. без оплаты уступка недействительна.

В каждом договоре прописан график оплаты, по этому графику можно определить, сколько продавец уже заплатил застройщику, сколько должен заплатить. Документами, которые подтверждают факт оплаты, могут служить акты или платежные поручения банка об исполнении. У застройщика можно взять акт об исполнении обязательств по расчетам и платежные документы. Если при расчете с застройщиком применялись страховые схемы, какие-то платежи проводились вне договора – это также необходимо выяснить и удостоверится, что лицо, уступающее вам права, выполнило эти обязательства. А если не выполнило – то договориться с застройщиком об условиях их выполнения, а с продавцом – об уменьшении стоимости передачи прав на сумму невыполненных обязательств.

Полученную от застройщика информацию по самой квартире необходимо сравнить с информацией, полученной непосредственно от продавца прав. Лучше, если к квартире будет прилагаться какой-то аттестационный план, чтобы ее можно было легко идентифицировать в случае возникновения споров.

При покупке по переуступке одним из основных рисков являются «двойные продажи». К примеру, можно переуступить права на одну и ту же квартиру 2,3,4 и более раз. Единого реестра договоров не ведется и договора уступки не подлежат какой-либо регистрации. Необходимо обратиться к застройщику и узнать «историю» квартиры. Он расскажет и покажет вам, когда и кому, на каких основаниях переуступалась квартира, какое имеет к ней отношение, предлагающий вам совершить сделку. Единственный тип договоров, по которым ведется государственный реестр – договор долевого участия в строительстве. Переуступки прав по ним также регистрируются.

Для снижения рисков необходимо проследить всю цепочку переуступок и ее чистоту. По всем договорам должна быть проведена оплата. Но на практике это сделать довольно трудно.

С уважением!