Как защититься от незаключенного договора аренды и сохранить обеспечительный платеж

Договор аренды является двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным. Консенсуальный характер договора обуславливает его заключенность с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям и считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского Кодекса РФ).

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением. Во взаимосвязи со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанные нормы свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Таким образом, ваш договор аренды заключен, но ввиду того, что арендованное имущество непригодно для использования и вы его фактически не приняли - обязанность по внесению арендной платы отсутствует.

А вто что касается расторжения - оно, в вашем случае, возможно по соглашению сторон или по решению суда. Например в соответствии со ст. 451 ГК РФ в связи с существенным изменением обстоятельств.