Как продать или подарить квартиру племяннице, проживающей в Израиле - выбираем наиболее выгодный путь и оцениваем затраты

Здравствуйте.

В соответствии с п. 2 ст. 1213 Гражданского кодекса ГК РФ к договорам в отношении находящихся на территории Российской Федерации недвижимого имущества применяется российское право. Заключение договора дарения квартиры между гражданином РФ и иностранным гражданином возможно при соблюдении требований к форме сделок, предусмотренных российским законодательством (ст. 1209 ГК РФ).

Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного сторонами (ст. 160, 574 ГК РФ). Данный договор не требует государственной регистрации, если он заключен после 1 марта 2013 г. Однако переход права собственности на квартиру подлежит государственной регистрации.

Для этого следует обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), ее территориальные подразделения по месту нахождения квартиры. Подать заявление на государственную регистрацию можно через Многофункциональные центры предоставления государственных услуг при личном посещении, а также с помощью online-сервисов на официальном сайте Росреестра.

Государственная пошлина за регистрацию прав установлена пп. 22 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ и составляет для физических лиц 2 тыс. руб.

В соответствии с пп. 18.1 п. 1 ст. 217 НК РФ не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) доход, получаемый от физического лица в порядке дарения недвижимого имущества, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).

В виду того, что Вы не являетесь близкими родственниками и племянница не является резидентом РФ, она будет обязана выплатить налог в сумме уже 30% от рыночной стоимости квартиры (ст. 207, 210, 224 НК РФ).

Сделка, связанная с куплей-продажей недвижимости иностранцу, регулируется российским законодательством (в соответствии со ст. 1205 Гражданского кодекса РФ). То есть правила оформления сделок практически ничем не отличаются от таких же правил для россиян, за некоторыми исключениями, вызванными отсутствием у покупателя подданства РФ, а также особенностями принятия нашими государственными органами и должностными лицами официальных документов, составленных в других государствах.

Покупая квартиру в России, иностранец приобретает только жилье и ничего более. То есть наличие недвижимого имущества не дает ему каких-либо преимуществ, связанных с режимом пребывания в стране (например, визовых льгот), не снимает проблему регистрации и не облегчает получение разрешения на работу. Право собственности на квартиру также никак не связано с получением вида на жительство. Иными словами, приобретая квартиру, иностранцы приобретают только право собственности, но не льготы, которые проистекают из подобной покупки во многих других странах.

Если заявителем при регистрации права собственности на недвижимость является иностранный гражданин или лицо без гражданства, государственный регистратор прежде всего обязан удостовериться в том, что этот человек находится на территории РФ на законных основаниях, то есть имеет либо визу или миграционную карту, либо вид на жительство, либо разрешение на временное проживание.

Заявитель обязан представить регистратору удостоверение личности того образца, который установлен законодательством его страны. Это может быть как паспорт, так и иной аналогичный документ, причем подается и сам документ в подлиннике, и его нотариально заверенная копия с переводом на русский язык. Такая копия требуется даже в том случае, если документ составлен на двух языках, один из которых русский.

Крайне важным и ответственным моментом является расчет — по сложившейся в Москве практике он производится посредством банковской ячейки.

Помимо документов, удостоверяющих личность (паспорт, водительское удостоверение), могут понадобиться и другие. Если они изданы органами иностранного государства, то перед подачей в регистрирующий орган должны быть легализованы. Легализация документов производится в той стране, где они были выданы, изданы или оформлены. Основной формой легализации является апостиль (штамп, проставляемый на официальный документ в стране его происхождения). Этот штамп ставится по заявлению гражданина данной страны на документ или его оборотную сторону в уполномоченном органе его страны.

Как уже говорилось, иностранцы имеют право приобретать жилье на территории РФ наравне с российскими гражданами, никаких ограничений нет. Для совершения сделки от продавца потребуются правоустанавливающие документы на недвижимое имущество: договор, на основании которого он сам приобрел жилье (например, договор купли-продажи, мены, дарения, ренты); договор передачи квартиры в собственность в порядке приватизации; свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом; решение суда о признании права собственности на квартиру.

Разумеется, в ходе сделки желательна проверка юридической чистоты объекта. Продавец должен подтвердить, что его право собственности на квартиру зарегистрировано в уполномоченном органе, для чего представить свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписку из ЕГРП (она выдается регистрирующим органом всем желающим при условии уплаты государственной пошлины).

Покупая квартиру в России, иностранец приобретает только жилье и ничего более. То есть наличие недвижимого имущества не дает ему каких-либо преимуществ, связанных с режимом пребывания в стране (например, визовых льгот), не снимает проблему регистрации и не облегчает получение разрешения на работу.

Потребуется также выписка из домовой книги с перечнем лиц, зарегистрированных в данной квартире по месту жительства. При необходимости предоставляются кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.

Договор купли-продажи квартиры совершается обычно в простой письменной форме, но по желанию сторон может быть удостоверен нотариусом. Для иностранцев это особенно актуально, поскольку в большинстве иностранных правовых систем предусмотрена именно нотариальная форма. Договор купли-продажи может быть составлен на двух языках (продавца и покупателя), но это необязательно.

В договоре помимо обязательного указания на его предмет (почтовый адрес и характеристики квартиры) и цену особое внимание следует обратить на список лиц, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных в ней по месту жительства) и на сроки освобождения квартиры стороной продавца. Причем для иностранца это может быть особенно важно, поскольку во многих государствах такое понятие, как «регистрация граждан по месту жительства и по месту пребывания», отсутствует в принципе.

Договор купли-продажи квартиры считается заключенным и приобретает юридическую силу с момента его подписания, а вот переход права собственности происходит только после внесения в ЕГРП соответствующей записи. То есть если с продавцом что-либо случится после подписания договора, но до государственной регистрации перехода права собственности, сделка не будет считаться совершившейся, и правоотношения сторон на этом закончатся.

При подаче документов в регистрирующий орган заявителями являются обе стороны сделки.

Также для расчетов может использоваться аккредитив, который за некоторыми отличиями является безналичным аналогом банковской ячейки.

В России все расчеты производятся в рублях. Однако в договоре купли-продажи допустимо зафиксировать цену в любой иностранной валюте, указав на возможность проведения расчетов в рублях по курсу этой валюты в любой момент.

После регистрации перехода права собственности к покупателю стороны сделки подписывают акт передачи квартиры. Накануне нелишним будет убедиться в отсутствии задолженностей у продавца по оплате жилищно-коммунальных услуг и другим обязательствам.