Как защитить свои права при разводе и сохранить половину дома, взятого в ипотеку на 10 лет

Уважаемая Людмила Степанова! Как это разъяснено в п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст.213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела.

Исходя из взаимосвязанных положений ч. 2 ст. 34 СК РФ, ч. 3 ст. 39 СК РФ и ч. 1 ст. 35 СК РФ закон устанавливает презумпцию, что стороны, будучи в браке, приобретают и общие обязательства, связанные с возвратом кредита, которые входят в состав общего имущества супругов. Однако наличие долговых обязательств не является основанием для отказа супругам в определении идеальных долей в праве общей собственности, поскольку обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п.3 ст. 39 СК РФ, после раздела имущества не прекращается. В силу ст. 346 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Статьей 37 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при отчуждении залогодателем другому лицу имущества, заложенного по договору об ипотеке, путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом требуется согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из содержания названных правовых норм следует, что согласие залогодержателя необходимо именно при отчуждении данного имущества, что подтверждается ст. 39 Закона №102-ФЗ и абз. 2 п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10. В силу прямого указания Закона (ст. 39, п. 3 ст. 43 Закона №102-ФЗ) лишь отдельные сделки по отчуждению заложенного недвижимого имущества, совершенные без согласия залогодержателя, могут привести к признанию их недействительными по иску залогодержателя. Основания прекращения права собственности предусмотрены ст. 235 ГК РФ, а раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, к таким основаниям не относится.

С учетом сказанного ипотека недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака, не может служить основанием для отказа в разделе этого имущества между супругами. Гарантией обеспечения прав кредиторов в данном случае является обязанность супругов нести обязательства по их совместным долгам, предусмотренная п. 3 ст. 39 СК РФ.

В соответствии с требованиям ст. 334 ГК РФ и Закона №102-ФЗ при разделе квартиры, находящейся в залоге, не будут нарушены права залогодержателя, так как данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право. При разделе имущества залог сохраняется как обязательство, принятое супругами.

Примечание: грамотную досудебную подготовку предстоящего Вам судебного спора полагаю обязательной.