Приобретение квартиры на нестандартный кредитный счет - возможен ли отказ в регистрации?

Вопрос №16183393 из г. Москва
опубликован 12.08.2019, 12:50

Question

Приобретается квартира на пятерых собсвенников на кредитные средства. В кредитном договоре заемщиками являются четверо, пятый идет поручителем по этому же договору. Так сделано из-за специфических ограничений банка по количеству заемщиков. С банком такой формат согласован. 
Вопрос: насколько вероятно, что такой вариант будет заблокирован Росреестром (т.е. придет отказ в регистрации). 
По мне, это сугубо вопросы отношений между заемщиком и банком (более того, т.к. у всех солидарная ответственность по кредиту, проблем нет даже в этом плане). Люди участвующие в сделке рассказывают, что отказы в таких ситуациях бывали и что ситуация нетипичная (но нормативную базу для отказа привести не могут). 
Расчеты по сделке пройдут с помощью безотзывного покрытого аккредитива, что создает дополнительные сложности при возникновении подобной ситуации. 
Спасибо!

Абаева Марьяна Николаевна · Accepted Answer

Добрый день Михаил

У вас будет отказ в госрегистрации данного договора. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя. Если в кредитном договоре указано 4 лиц, а в дкп 5, то данная сделка не пройдет в Росреестре.

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении этого жилого помещения возникает залог в силу закона (ипотека в силу закона), к которому применяются все правила об ипотеке в силу договора, если иное не предусмотрено письменным соглашением между залогодателем (заемщиком) и залогодержателем (банком) (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 77 Закона от 16.07.1996 N 102-ФЗ"Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке)).

При этом государственной регистрации подлежит переход права, права собственности и сама ипотека.

В соответствии с п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявлений сторон договора купли-продажи

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя

Для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, приобретенное с использованием кредитных средств, понадобятся, в частности, следующие документы:

1. Заявления сторон договора на регистрацию перехода права, права собственности, заявление залогодателя либо залогодержателя на регистрацию ипотеки в силу закона, а в случае если договор нотариально удостоверен заявление одной из сторон сделки на государственную регистрацию либо заявление нотариуса или его помощника;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя;

3. Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона (купли-продажи с использованием кредитных средств), и документы, указанные в нем в качестве приложений;

4. Кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой;

5. Закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, в случае если договором купли-продажи предусмотрено, что права залогодержателя удостоверяются закладной.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, не является обязательным, оно возможно только в добровольном порядке и по соглашению сторон. Исключение составляют подлежащие нотариальному удостоверению следующие сделки:

- связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки;

- по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

- по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности.

В соответствии с законодательством за совершение юридически значимых действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена государственная пошлина. Размеры такой госпошлины определены Налоговым кодексом Российской Федерации.

Согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 333.33 главы 25.3 НК РФ за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества физическими лицами уплачивается государственная пошлина в размере 2 000 рублей, организациями - в размере 22 000 рублей.

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Правовых оснований для отказа в регистрационных действиях в данном случае нет. Не важно, сколько заемщиков по кредиту. Для Росреестра главное наличие договора купли-продажи согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации для регистрации права собственности, Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Не будет отказа. Нет оснований для этого, потому что вы так решили и договорились между собой. У Вас право будет в долях, нет оснований для того чтобы не регистрировать (ст. 308, 454, 549 ГК РФ)

Деревянко Станислав Юрьевич · Answer

Оснований отказа в регистрационных действиях не усматривается. Главное чтобы был договор купли-продажи для регистрации (549 ГК РФ). Скорее банк откажет. Если же Росреестр откажет, он выдаст официальную бумагу обоснования отказа. Устранив основания ничто не мешает подать документы снова.

Черепанов Алексей Михайлович · Answer

Здравствуйте. Такой вероятности нет, поэтому и не могут привести нормативную базу. Все основания для отказа указаны в ст.25-26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2019). Вашего случая там нет.

Попов Павел Евгеньевич · Answer

Законных оснований для отказа в регистрации не усматривается, если предоставлен договор, ст 549 ГК РФ.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Росреестр количество заемщиков и поручителей совершенно никак не волнуют. Это исключительно договорные отношения. Главное, чтобы были соблюдены условия договора ипотеки, установленные ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)":

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право залогодателя.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Парфенов Валерий Николаевич · Answer

Кредитный договор стт 819-821 ГК РФ это один самостоятельный договор А договор купли-продажи квартиры стст 549-551 гК РФ это другой самостоятельный договор Исходя из ст 421 ГК РФ свободы договора вы имеете право в договор купли-продажи включить любое количество собственников, а не только пять В силу того что данные договора являются самостоятельными нет ни каких оснований со стороны Росреестра для отказа в регистрации договора купли-продажи.

Четоева Екатерина Анатольевна · Answer

Отказ возможен, т.к. Росреестр должен зарегистрировать обременение в силу "ипотеки", а состав лиц участвующие в ипотеке и регистрации права собственности у вас разный.

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 02.08.2019) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм. и доп., вступ. В силу с 02.08.2019)
Статья 20. Порядок государственной регистрации ипотеки
2. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Лошкарева Ирина Владимировна · Answer

Здравствуйте. Законных оснований для отказа в регистрации нет. Для Росреестра главное наличие договора купли-продажи согласно

"Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)

ГК РФ Статья 549. Договор продажи недвижимости

Путеводитель по судебной практике (высшие суды и арбитражные суды округов) по ст. 549 ГК РФ

1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566).

Приобретение квартиры на нестандартный кредитный счет - возможен ли отказ в регистрации?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2 (ред. от 24.06.2025, с изм. от 16.12.2025)

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости). 102-ФЗ (от 31.07.2025)

Похожие вопросы

Действия поручителя в случае отсутствия его данных в базе банка при расторжении кредитного договора

Обязательства пропущенного поручителя по кредитному договору - сохранение или прекращение?

Поиск юриста для гражданско-правового урегулирования - возникла проблема с договором займа и неисполнением условий.

Возможность уступки прав в кредитном договоре при его расторжении

Как выйти из со заемщиков в ситуации, когда супруг является заемщиком по кредитному договору на субсидированную ипотеку

Срок исковой давности для поручителей по кредитному договору с банком. Солидарная ответственность с заемщиком. Номер ст. кодекса.

«Спор о расчете - может ли продавец отказаться от сделки после изменения условий в основном договоре?»

Застройщик требует оплатить полную сумму на аккредитив - как защитить себя в этой ситуации?

Как получить кредит без дополнительных услуг от банка - советы по обеспечению страхования

Действительность ипотечного договора при индивидуальном владении квартиры мужем

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59