Спорная продажа квартиры, приобретенной по договору пожизненного проживания и с иждивением - вопросы исполнения договора, дееспособности рентополучателя и права на получение ренты.

Добрый день. Теоретически сделка оспорима. На практике очень редко может быть сделка может быть признана недействительной - ст. 161 ГК РФ, т.к.на момент совершения сделки нотариус тщательно проверяет дееспособность лиц. В случае ограничения и лишения дееспособности, вряд ли производились платежи по ренте. Нужно внимательно смотреть условия договора. Ст. 583 ГК РФ.

На 100% никогда не получится перестраховаться при заключении договора ренты от признания сделки недействительной в судебном порядке (166 ГК РФ), но желательно чтобы

были предоставлены справки из ПНД и НД, а также сделка проводилась у нотариуса.

Если в период действия договора пожизненного содержания с иждивением рентополучатель была признана недееспособной и договор никем не был оспорен то действия и условия договора считаются исполненными.

Для уточнения об исполнении условий договора закажите выписку из ЕГРН на недвижимость где не будет указано ипотека в силу закона (т.к. на момент действия договора имущество находилось в залоге у рентополучателя)

И по срокам: сделка может быть признана недействительной в пределах срока исковой давности равной 3 годам ст.196 ГК РФ, т.е. сроки прошли

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018, с изм. от 03.07.2019) (с изм. и доп., вступ. В силу с 30.12.2018)

ГК РФ Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Здравствуйте! Риски остаться без квартиры велики. Поскольку в связи с частичным неисполнением плательщиком ренты обязательств по договору, получатель ренты (в вашем случае наследники) вправе потребовать возврата квартиры по договору.

См. ГК РФ Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Отвечая на ваш вопрос как проверить была ли она дееспособна на момент подписания договора, отвечу - никак, поскольку уже состояла на учёте в ПНД. И проверить исполнены ли обязательства вашего продавца тоже невозможно, тем более она сама призналась, что после помещения в интернат, прекратила платежи.

Сделку оспорить смогут сестры/наследницы, если захотят. Зацепок предостаточно. Советую хорошенько подумать прежде чем приобретать подобное жильё.

1.: Как убедиться что на момент подписания указанного договора, рентополучатель понимала суть своих действии? Если прошло 19 лет с момента заключения договора пожизненного содержания с иждивением ст 601 ГК РФ,то единственным доказательством, что рентополучатель при заключении договора понимала суть своих действий является запись в договоре о том, что дееспособность сторон проверена. Иных доказательств на этот счет спустя 19 лет вы не сможете получить.

2. Как убедиться, что рентодатель исполнил договор?

В статье 602 ГК РФ сказано: В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора пожизненного содержания с иждивением, а при отсутствии в соответствующем субъекте Российской Федерации указанной величины не менее двух установленных в соответствии с законом величин прожиточного минимума на душу населения в целом по Российской Федерации.

Убедиться же в том что рентодатель исполнил договор можно только у рентополучателя, который к сожалению умер. Иных лиц, у которых Вы можете получить подобную информацию к сожалению нет

3.Должен ли он был платить эту ренту ПНИ?

Образовательные и медицинские организации, организации, занимающиеся предоставлением социальных услуг, иные организации — опекуны по закону помещенных в них под надзор граждан. Если ренто получатель после признания ее недееспособной стала проживать в ПНИ, а договор пожизненного содержания опекун-ПНИ не расторгнул то получается рентодатель должен был выплачивать ренту ПНИ-опекуну рентополучателя. Опекун в интересах этой женщины становится ренто получателем.

4. Как узнать, что у Продавца перед ПНИ нет долгов по ренте? На этот счет можно сделать запрос на имя руководителя ПНИ..

Что касается слов слов Продавца о том, что сотрудники ПНИ не успели до смерти подопечной, оформить документы и получать за неё ренту, то здесь со стороны Продавца присутствует лукавство., потому что с момента помещения ренто получателя в ПНИ-ПНИ согласно ст 39 ГК РФ с момента помещения рентополучателя в ПНИ становится ее опекуном Оформление каких то документов для получения статуса опекуна здесь не требуется.

5 Можно ли оспорить эту сделку. ?

Думаю, что продавец -он же рентодатель не надлежащим образом исполнял своим обязанности по договору, поэтому вполне реально оспорить вашу сделку купли-продажи.