Проблемы с разделом долевой собственности - как защитить свое право на участок?

Светлана!

Споры о недвижимости действительно очень сложные, длительные по времени из-за того, что порядок отчуждения требует выполнения ряда условий.

В Вашем вопросе я заметил несколько фактов, требующих по меньшей мере уточнения или проверки.

О сделке - дарение доли в доме - Вы знаете со слов брата, или сами видели документы? Вопрос не праздный.

Статья 1 ЗК РФ и статья 552 ГК РФ устанавливают принцип неразрывности судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Поэтому вместе с правами на дом передаются права на земельный участок, на котором расположен дом (в пределах фундамента), а так же земельный участок, необходимый для использования дома.

Далее. Согласно п. 1 ст. 24 Закона № 122-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

Аналогичное требование закреплено и в Федеральном законе от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

Нотариус не мог заверить данную сделку, поскольку он должен соблюсти принцип "дом следует за землей", а дарение части дома без сформированного (определены границы, поворотные точки и географические координаты) земельного участка противоречит закону. В конце своего ответ я приведу цитату ст. 35 ЗК РФ.

Далее. Росреестр либо отказал в приеме документов для регистрации перехода права собственности из-за несоблюдения формы договора (не заверен нотариусом), либо приостановил бы на 1 месяц процедуру регистрации, обязав стороны договора устранить недостатки (нотариус и межевание).

Вы можете получить выписку из ЕГРН, хотя бы на дом, чтобы убедиться, что у половины дома появились новые хозяева? У меня это вызывает сомнение.

Далее. Вы пишите, что Вам достанется передний участок. Надо понимать, что именно этот участок примыкает к улице, с которой осуществляется проход к дому. А задний участок примыкает к улице? Или для прохода на него потребуется установление сервитута для подъезда к участку. Это "дорога" шириной не менее 2-х метров и длиной от улицы до границы заднего участка.

Если, со слов брата, дарение состоялось, то фактически он уже распорядился частью земли, занятой домом.

Посчитаем?

Допустим, Ваш участок равен 10 соткам. 1/2 - это 5 соток. Кадастровый инженер будет делить землю, а не дом. Что мы получим: задний участок 5 соток со сломанной баней (построят новую). и передний участок 5 соток с домом (половина не Ваша) + сервитут. Кстати, а сколько входов в дом, или будете пользоваться одной дверью?

Смею предположить, что готовится сделка, по которой брат продаст или подарит (не имеет значения, для освобождения от налога при продаже недвижимости, полученной в собственность до 31.12.2015 г., срок владения - 3 года) земельный участок - 5 соток и 1/2 дома. Местонахождение объектов (дом, земля) совпадает, формальности соблюдены, нотариус и Росреестр пропустят сделку. О результате я написал чуть выше. Хорошо, если ошибаюсь.

В настоящее время реально Вы можете:

1. Через МФЦ получить выписку из ЕГРН на дом и землю.

2. Не согласовывать границу вновь сформированного участка с "Вашим" участком. В этом случае установление границ участка возможно только через суд.

ЗК РФ Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Утратил силу с 1 марта 2015 года. - Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

(пп. 3 введен Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ; в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеют преимущественное право покупки или аренды земельного участка в порядке, установленном настоящей статьей, и в соответствии с пунктом 2 статьи 5, пунктом 3 статьи 15, пунктом 1 статьи 22 настоящего Кодекса. Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется.

(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Удачи.