Проблема с досрочным прекращением договора найма - квартиросъемщики и наймодатель не могут достичь согласия

Я - наймодатель. В договоре найма не предусмотрена возможность досрочного прекращения договора моими жильцами. Срок договора истекает в апреле 2020 года. Жильцы хотят съехать (20 декабря), но они настаивают на 30-тидневном предупреждении (предупредили 20 ноября), поскольку им кажется что у них есть такое право. Я настаиваю на 3-хмесячном предупреждении, поскольку знаю что это мое право.

Я думаю так: ок, пускай они съезжают, квартира какое-то время будет простаивать, я буду пытаться ее сдать. После того, как я квартиру сдам снова -- я предъявлю моим текущим жильцам требование компенсировать мне простой квартиры (вплоть до 2-х месяцев, т.е. максимально с 20 декабря по 20 февраля)

Но как быть с актом возврата квартиры? Они съедут 20 декабря. С одной стороны хорошо бы зафиксировать состояние квартиры, к тому же без акта они возможно ключи не вернут -- а без ключей новых жильцов искать сложно.

С другой стороны это будет акт передачи, следовательно возможность пользования жилым помещением у моих жильцов прекратится, следовательно у них будет законное основание заявить в суде, что платить простой они не будут, поскольку 20 декабря лишились возможности пользоваться жилым помещением.

Как правильно поступить? Подписать акт только 20 февраля? Или несмотря на акт 20 декабря договор фактически не заканчивается и следовательно их обязанности по внесению квартплаты сохраняются по 20 февраля?

Ведь факт добровольного возврата квартиры владельцу не лишает жильцов права снова попросить им передать квартиру -- т.е. право пользования квартирой не прерывается несмотря на то, что жильцы ее добровольно вернули.

(Конечно же их права прервется с момента вселения новых жильцов)

Короче, следует или нет мне подписывать акт передачи квартиры 20 декабря? И как вообще поступить (жильцы вообще не хотят договариваться)?

P.S.

Естественно, если буду подписывать акт 20 декабря, то уберу пункт "взаимных материальных претензий не имеем", оставлю лишь показание счетчика, состояние помещения, наличие оборудования и факт возврата ключей.