Продавец умер после сделки - могут ли отказать в регистрации квартиры без нотариуса?

Ирина, доброго дня желаю Вам!

Не имеет значения, нотариальный это был договор или нет, но договор будет считаться действительным.

Ключевым моментом будет являться — произведена ли государственная регистрация перехода права собственности на покупателя до смерти продавца. Получить выписку из ЕГРН можно хоть через 10 лет и после смерти продавца и даже его наследников, закон этого не запрещает, а вот момент перехода права относительно момента смерти будет играть решающее значение. В соответствии со ст.223 ГК РФ В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом, если гос. регистрация к моменту смерти не произведена, то позиция росреестра может оказаться и не в пользу Покупателя. Сделка не подлежит регистрации, поскольку ст.17 ГК РФ со смертью гражданина прекращается его правоспособность, то есть осуществление своих гражданских прав и обязанностей. Если переход не зарегистрирован, то договор не является заключенным в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ и недействительным п. 1 ст. 165 ГК РФ.

Отсюда следует, что он не может порождать правовых последствий, и покупатель не вправе требовать регистрации отчуждения, но может требовать от наследников возврата денежных средств. Есть и другая позиция, наиболее благоприятная для покупателя.

В соответствии с п.3 ст.131 ГК РФ 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

При жизни Продавец не только выразил свою волю на совершение сделки, но и совместно с Покупателем подал соответствующие документы в регистрирующий орган. Более того, к моменту смерти сделка фактически была выполнена: деньги Покупатель заплатил, все документы поданы на регистрацию.

Договор купли–продажи квартиры был подписан добровольно, в интересах обеих сторон, и каких–либо свидетельств о нарушении изъявленной воли Продавца нет. [i][/i]

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством Российской Федерации не предусмотрено каких–либо ограничений по распоряжению квартирой, принадлежащей собственнику, которое тот произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке.

Здравствуйте, Ирина! Квартира будет считаться Вашей тогда, когда будет произведена государственная регистрация Вашего права собственности на данную квартиру (т.е. когда Росреестр погасит запись о праве собственности продавца и произведет запись о Вашем праве). Т.е. из предложенных Вами вариантов - ни тот, ни другой, а как бы промежуточный. Если регистрация перехода права собственности состоялась до момента смерти продавца (т.е. на момент его смерти его право собственности уже было прекращено), то серьезных проблем возникнуть не должно - договор исполнен. Если же Росреестр не успел произвести такую регистрацию, то придется решать вопрос о государственной регистрации перехода права собственности в судебном порядке (подавать иск к наследникам).

С уважением, А.Д.Руслин.