Вопрос законности простого письменного договора купли-продажи доли в квартире при отсутствии его регистрации в реестре.

Можно оспорить сделку по основаниям ст.168 ГК (не надлежащее оформление и отсутствие регистрации в силу ст.551 ГК)

Обстоятельства и практика разная по таким делам поэтому каждое дело индивидуально.

Вот тут допустим

" Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от К.Д. отказано в удовлетворении исковых требований к Ф. об обязании заключить основной договор купли-продажи"

Т.е. это говорит о том, что при обращении в суд

как с одной стороны, так и с другой, нужны веские доказательства в обосновании требований.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судья: Яшина И.В.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего Нюхтилиной А.В.

судей Вологдиной Т.И., Рогачева И.А.

при секретаре С.Н.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело N по апелляционной жалобе К.Д. на решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от по исковому заявлению К.Д. к Ф. об обязании заключить основной договор купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Нюхтилиной А.В., объяснения представителя К.Д. - З. (доверенность от, сроком на три года), судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

Решением Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от К.Д. отказано в удовлетворении исковых требований к Ф. об обязании заключить основной договор купли-продажи.

В апелляционной жалобе К.Д. просит отменить указанное решение суда, считая его необоснованным и не соответствующим нормам материального права, принять решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела, нанимателем трехкомнатной корпус 3 по являлся Ф., который зарегистрирован в указанной квартире (л.д. 25, 124 - 128).

между Ф. и К.Д. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, право собственности продавца на которую еще не оформлено (л.д. 10).

Согласно п. 1.3 данного договора продавец обязался выдать доверенность на сбор документов и приватизацию вышеуказанного жилого помещения на лицо, указанное покупателем в течение 2 рабочих дней с момента подписания настоящего договора.

П. 2.1 по предварительной договоренности между сторонами стоимость квартиры составляет 2 800 000 рублей.

П. 3.1 предусмотрена обязанность продавца в срок до приватизировать квартиру в соответствии с действующим законодательством.

Согласно условию, предусмотренному п. 4.2, стороны обязались заключить основной договор не позднее. До указанной даты продавец обязался не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в настоящем договоре квартиры.

К.Д. во исполнение обязательств по предварительному договору выплачены ответчику Ф. денежные средства в размере 207 000 рублей в качестве задатка по предварительному договору, что подтверждается представленными в материалы дела расписками (л.д. 11 - 17).

Ф. на имя Б. выдана доверенность на сбор документов и приватизацию вышеуказанной квартиры (л.д. 82).

ОБЭП УВД по в адрес Б. , на ее письменное обращение от, направлено сообщение о том, что спорная квартира поставлена на контроль в ОВиРУ, ПИБ и Агентство по приватизации жилищного фонда (л.д. 78 - 79).

К.Д. в адрес Ф. направлено предложение явиться в 12.00 часов по адресу: Санкт-Петербург, для проведения взаиморасчетов и подписания основного договора купли-продажи спорной квартиры. Однако данное извещение ответчиком Ф. получено не было (44 - 46).

На основании договора N Щ 138157 передачи квартиры в собственность граждан от Ф. передана корпус 3 по в собственность. Право собственности Ф. на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 112 - 114).

между Ф. и С.А. заключен договор купли-продажи корпус 3 по (л.д. 77).

Право собственности последнего в установленном законом порядке не зарегистрировано, поскольку определением судьи Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга, вынесенного по заявлению К.Д. к Ф. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры, на спорную квартиру наложен арест (л.д. 93).

К.Д. обратился в суд с иском к Ф. об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях предварительного договора. В обоснование исковых требований истец ссылался на то, что по предварительному договору купли-продажи квартиры от им ответчику Ф. выплачен аванс в размере 207000 рублей. Несмотря на неоднократные обращения с предложением о заключении основного договора купли-продажи, ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи квартиры. По мнению истца, заключенный ответчиком со С.А. договор купли-продажи спорной квартиры, является ничтожным, поскольку ответчик не вправе был заключать договор при наличии у него обязательств перед истцом по предварительному договору по заключению основного договора купли-продажи квартиры.

В предварительном судебном заседании определением суда в порядке ст. 43 ГПК РФ к участию в деле привлечен в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, С.А.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 429 ГК РФ, условиями заключенного между сторонами предварительного договора, на основании объяснений лиц, участвующих в деле, показаний допрошенного свидетеля С.Л., тщательного анализа представленных доказательств, признал установленным, что на момент заключения предварительного договора ответчик не обладал правами на спорное имущество, право собственности ответчика на спорный объект недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке только, т.е. после истечения установленного сторонами срока действия предварительного договора. Кроме того, действия по приватизации и регистрации прав на недвижимое имущество носят заявительный характер, то есть зависят от воли Ф. и не отвечают критерию неизбежности, установленному ст. 190 ГК РФ, в связи с чем в данном случае действия ответчика нельзя расценивать как уклонение от заключения основного договора.

Разрешая спор суд пришел к выводу об отсутствии основания для понуждения ответчика заключить основной договор купли-продажи корпус 3 по, исходя из того, что право собственности на квартиру не было надлежащим образом оформлено на имя Ф., а потому он не имел законного права распоряжаться квартирой, и в связи с отсутствием у ответчика правоустанавливающих документов основной договор в определенный предварительным договором срок не мог быть заключен. Направление истцом в адрес ответчика предложения о заключении основного договора не имеет правового значения. Суд признал, что указанные действия ответчика по приватизации спорной квартиры нельзя расценивать как уклонение от заключения основного договора купли-продажи квартиры с истцом.

Доводы представителя истца о том, что договор купли-продажи заключенный Ф. с С.А. является ничтожным, поскольку в отношении спорной квартиры был заключен предварительный договор ответчиком с истцом, который не был расторгнут, суд счел несостоятельным, поскольку обязательства сторон по предварительному договору от прекращены в силу невозможности заключения основного договора в срок до, в связи с чем ответчик Ф., являясь собственником спорной квартиры на момент заключения договора купли-продажи со С.А. , праве был распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению.

Судебная коллегия не может согласиться с суждением суда о том, что на момент заключения предварительного договора Ф. не являлся собственником квартиры, а потому не имел законного права распоряжаться квартирой.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

При этом по смыслу положений ст. 429 ГК РФ не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.

В соответствии с п. 2 ст. 455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, то отсутствие у продавца в момент заключения предварительного договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Вместе с тем, ошибочность суждения суда не является основанием к отмене решения суда об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку оно не противоречит требованиям действующего гражданского законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, и установленным по делу обстоятельствам.

Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Материалами дела с достоверностью установлено, что по состоянию на основной договор заключен быть не мог, поскольку спорная квартира не находилась в собственности продавца, право собственности у которого возникло только на основании договора от. Направление истцом в адрес ответчика предложение о заключении основного договора в данном случае правового значения не имеет, поскольку он на указанную дату заключен быть не мог в связи с отсутствием у ответчика права собственности на имущество.

При таком положении в соответствии с правилами ч. 6 ст. 429 ГК РФ следует признать, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором, прекращены, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен, и не мог быть заключен в связи с отсутствием у ответчика права собственности на объект недвижимости.

С учетом указанного, у суда отсутствовали правовые основания для обязания ответчика заключить договор купли-продажи принадлежащей ему на праве собственности квартиры, отказ в иске правомерен.

Договор прекратил действие еще до обращения истца с настоящим иском, в связи с чем не имеется оснований утверждать, что права истца нарушены заключением договора купли-продажи между Ф. и С.А. и он вправе требовать их защиты избранным способом.

В случае нарушения прав истца, он не лишен возможности осуществить их защиту иным предусмотренным законом способом.

Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований к отмене решения суда.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Фрунзенского районного суда Санкт-Петербурга от оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.