Налоговая претензия при продаже наследственной квартиры - законность и права налогоплательщика

Здравствуйте, Юрий! Смотря как продали, по одному договору или каждый свою долю двумя разными договорами. Если бы продали по 2 разным договорам, то у каждого был бы 1 млн. руб. налогового вычета, а так 1 млн. руб. на двоих. Поясню почему.

Т.к. продали раньше минимального срока владения, предусмотренного статьей 217.1 НК РФ, то при продаже недвижимости в общей долевой собственности как единого объекта налог (НДФЛ) 13% платится с разницы между продажной ценой и налоговым вычетом, который равен максимальному из двух значений: 1 млн. руб. * размер доли (пп.1, пп.3 п.2 ст.220 НК РФ) либо фактическим документально подтвержденным затратам на приобретение (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ).

Здесь «работает» подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ «при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности)».

Однако есть один нюанс: согласно разъяснениям ФНС России, данным в Письма Федеральной налоговой службы от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете», в случае если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких собственников раньше положенного срока:

была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, то он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 млн. рублей.

На всякий случай текст самого письма:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО

от 25 июля 2013 г. N ЕД-4-3/13578

ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ НАЛОГОВОМ ВЫЧЕТЕ

В дополнение к письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ о порядке предоставления имущественного налогового вычета Федеральная налоговая служба сообщает следующее.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир и долей в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.

Согласно абзацу третьему подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с данным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Данная норма, в соответствии с пунктом 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 13.02.2008 N 5-П, применяется только в случае распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности, как единым объектом права собственности.

Таким образом, если квартира, находившаяся в общей долевой собственности трех человек менее трех лет, была продана как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Если каждый владелец 1/3 доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.

Сумма, превышающая размер имущественного налогового вычета, приходящегося совладельцу, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.

Доведите данное разъяснение, согласованное с Минфином России письмом от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, до нижестоящих налоговых органов.

Действительный

государственный советник

Российской Федерации

3 класса

Д.В.ЕГОРОВ

Т.е. продай Вы по двум отдельным договорам, могли бы каждый использовать 1 млн. руб. налогового вычета. Так что похоже не с теми юристами связались. Иначе бы вообще не заплатили налогов с такой сделки, но больше потратились бы на нотариуса.

Если в договоре конкретно указаны два продавца и получаемая каждым сумма, то требования налоговой неправомерны.

Добрый день!

Если вы продавали квартиру, как единый объект недвижимости, то стоимость объекта 1,93 млн. руб., т.е. облагаемая налогом база составляет 930 т.р. (по 465 т.р. на каждого). разделить налог вы должны между собой сами. Если продавали каждый свою часть, т.е. 1/2 квартиры является отдельным объектом недвижимости. В таком случае у каждого собственника база менее 1 млн. руб., налогом не облагается. Статья 220 НК РФ и письмо ФНС от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578 «Об имущественном налоговом вычете». В постановлении сказано о том, что налоговый вычет в размере 1 млн. руб. для каждого собственника действует только в том случае, когда они продают свою долю недвижимого имущества по отдельному договору купли-продажи.

Тут не так, если продовали долями, а не как одну квартру, то Вам КАЖДОЙ положен нологовый вычет, то есть Вы каждая имеет право на налоговый вычет в размере 1 млн. руб.,ст.220 НК РФ.

Размеры вычетов разнятся в зависимости от того, на возмещение каких расходов претендует налогоплательщик:

на приобретение недвижимости или земельного участка под жильем либо предназначенного для его строительства: в размере фактически произведенных расходов (подп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 2 млн руб. (подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Таким образом, покупатель квартиры может вернуть по этому основанию не более 260 тыс. руб.;

на погашение процентов по ипотеке: в сумме фактически произведенных расходов (подп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ), но не более 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Таким образом, заемщик может вернуть по этому основанию не более 390 тыс. руб.

Здравствуйте Юрий

В вашем случае законно так как налоговый вычет делиться между совладельцами при продажи 1 объекта.

Тем самым 1 000 000 ÷ 2 = 500 т.р.

От своей суммы вы отнимаете 500 т.р. и если сумма прлучается меньше кадастровой стоимости то налог не 13% платите, а 0.7 % от остатка (см.ст.220 НК, п.17.1 ст.217 НК)