Пенсионер-инвалид купил квартиру у частного застройщика в Крыму, но оказалось, что в договоре уже нет доли земельного участка - правомочно ли это?

Question

Я сам пенсионер-инвалид, здоровье не позволяет уже жить в Сибири, продал своё жильё в Сибири и купил в новостройке в Крыму в Алупке квартиру у частного застройщика. Но купил лишь потому, что в предварительном договоре покупки квартиры в новостройке было указано, дословно - 1. Башлакова Екатерина Сергеевна имеет намерение продать указанные 256/5000 (двести пятьдесят шесть пятитысячных) долей ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА площадью 100 (сто) кв.м.с кадастровым номером № 90:25:090101:196 и размещённые на нём 256/5000 (двести пятьдесят шесть пятитысячных) долей здания находящегося по адресу Российская Федерация, г. Ялта, г. Алупка, район Рестрослятора.
 Четыре года тянулось всё это и наконец-то оформили договор через нотариальную контору собственность на квартиру, делал это всё нотариус, но когда я пришел на получение документов на собственность и подписания, то увидел что в договоре новом уже не стоит доля земельного участка, а просто квартира с адресом. Получается, что собственник земли остался продавец, и он продаёт мне уже только квартиру без доли земельного участка на котором стоит эта квартира. 
 Вопрос: Правомочно или нет, такое расхождение с предварительным договором. Или в документах на собственность должно быть указано, что я собственник и доли участка и квартиры.

Таштимиров Урал Ильгамович · Accepted Answer

Да так и есть. Вы заключили и зарегистрировали договор купли-продажи здания (квартиры?) с адресом в соответствии со ст.ст.549-552 ГК РФ. Но окончательно договора на КП земельного участка НЕТ. Но Вам переданы права собственности на этот земельный участок в соответствии со статья 552 часть 1,2 ГК РФ. Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости 1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. 2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. Но у Вас есть предварительный договор, по условиям которого Вы можете требовать окончательного оформления земельного участка. Обратитесь в суд.

Абаева Марьяна Николаевна · Answer

Здравствуйте Анатолий Предварительный договор заключается между сторонами во исполнение основного, согласно ст.429 ГК который планируется заключить в будущем и если изначально у продавца не было полномочий в продажи земли, либо земля не была выделена, на землю нет отдельного документа, то юридическую силу предварительный договор уже не будет иметь после заключения основного у нотариуса Вы проверьте был ли отдельный документ на землю на 256/5000 (двести пятьдесят шесть пятитысячных) долей или нет Если отдельного документа нет на землю, то вы купили только квартиру.

Каравайцева Елена Александровна · Answer

Видимо был достроен многоквартирный дом с соответствующим статусом. Эту информацию нужно уточнять в Росреестре. Но нотариус бы не удостоверил договор, если ли бы информация в Росреестре не совпадала с договором. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки (ст. 163 ГК РФ). А доля в праве собственности на общедомовое имущества, в том числе на участок, переходит автоматически, без специального указания на это в договоре: ЖК РФ Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме 2. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. 3. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Окулова Ирина Владимировна · Answer

Добрый день. Конечно получается, что собственник не выполнил свои обязательства по передаче земельного участка в вашу собственность. Ст.421 ГК РФ. Приобрели только квартиру.

Ердякова Елена Александровна · Answer

Здравствуйте По основному договору купли продажи указан объект недвижимости: квартира, который идентифицирован как квартира в ЕГРН? Есть кадастровый номер этого объекта недвижимости и права собственности продавца именно на квартиру ? Тогда расхождения между предварительным договором и основным здесь нет. Вы приобретаете тот объект, который имеет в собственности продавец после оформления прав Что касается отсутствия сведений о праве на долю земельного участка в договоре, то это означает, только одно Вы получаете в собственность квартиру и получаете права на земельный участок в том объёме, Которым владеет продавец Если это пользование, Аренда или собственность-Вам по звону переходит это Право по ст 35 ЗКРФ.

Калашников Владимир Валентинович · Answer

Здравствуйте, Анатолий! Вообще-то в основном договоре должно быть то что указано в предварительном (ст. 429 ГК РФ). Т.е доли и на землю и на дом. Поэтому то что было оформлено у Вас - неправомерно. Что касается земли, то тут все зависит от того кому она сейчас принадлежит. Вполне могло быть и такое что землю оформили в аренду. Т.е собственником Вы не станете. В идеале - надо смотреть документы - и предварительный договор и основной, чтобы делать выводы. Вы их не прикрепили.

Пенсионер-инвалид купил квартиру у частного застройщика в Крыму, но оказалось, что в договоре уже нет доли земельного участка - правомочно ли это?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1 (ред. от 31.07.2025, с изм. от 25.03.2026)

Жилищный кодекс Российской Федерации (ред. от 20.02.2026)

Земельный кодекс Российской Федерации (ред. от 30.01.2026)

Похожие вопросы

Как доказать право на квартиру в таунхаусе, если кадастровый номер земли не совпадает - рассмотрение в суде и применение закона

Возможно ли и безопасно ли заключить предварительный договор купли-продажи квартиры через нотариуса или юриста?

Доля в праве на земельный участок ЛПХ. Как отстоять право на нее?

Возможность заключения предварительного договора купли-продажи квартиры через юриста или нотариуса - риски и юридическая сила

Спор о доле в квартире - отец инвалида пытается забрать ее после продажи всех остальных долей

Застройщик повторно продает квартиры, что делать покупателям?

Риски покупки квартиры в таунхаусе, возведенном на доле земли с не переданными в собственность квартирами

На что я имею право в квартире мамы, которую она хочет продать и выписать меня?

Возможность заключения предварительного договора о покупке квартиры с обязательством погашения ипотеки

Как зарегистрировать право собственности на долю земельного участка по договору дарения

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59