Застройщик не выдает ключи квартиры, хотя судом была вынесена неустойка за задержку.

Участник долевого строительства может предъявить претензию застройщику, если последний не исполняет или исполняет ненадлежащим образом свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, в частности если он нарушил срок передачи объекта долевого строительства или передал объект долевого строительства с недостатками.

Отметим, что условия договора участия в долевом строительстве не должны ограничивать предусмотренные законом права потребителя и могут улучшать положение участника долевого строительства (то есть предоставлять ему больше прав, чем предусмотрено законодательством), а не ухудшать его (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 N 307-ЭС 19-24320 по делу N А 56-44694/2019).

Участник долевого строительства обязан направить застройщику требование (претензию) о расторжении договора участия в долевом строительстве в рамках досудебного урегулирования спора (при наличии соответствующих оснований). В остальных случаях направление претензии не обязательно, но может способствовать разрешению конфликта без обращения в суд (п. 2 ст. 452 ГК РФ; ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ст. 10 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Содержание претензии в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее единого для всех участников долевого строительства срока, предусмотренного договором (ч. 1 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Срок передачи объекта недвижимости не считается нарушенным, если участник долевого строительства уклоняется от подписания документа о передаче объекта долевого строительства, а также если он подписал соглашение об изменении предусмотренного договором срока (п. 1 ст. 452 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 6 Закона N 214-ФЗ).

Претензия в случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства составляется в произвольной форме. В ней следует указать (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ; п. 23 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013):

1. Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).

2. Данные участника долевого строительства: Ф.И.О. (отчество - при наличии), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. Следует, в частности, указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, срок, предусмотренный для передачи объекта долевого строительства, а также срок его фактической передачи и дату подписания передаточного акта (если объект передан) или указание на то, что до настоящего времени объект не передан.

4. Предъявляемые к застройщику требования, например о выплате неустойки с указанием ее суммы и приведением расчета. Размер неустойки, подлежащей выплате гражданам, составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства. Неустойка рассчитывается от цены договора за каждый день просрочки начиная со дня, следующего после указанной в договоре даты исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта.

В обоснование своих требований приводите ссылки на нормы законодательства.

Справка. Ключевая ставка (ставка рефинансирования)

С 15.06.2021 ключевая ставка (ставка рефинансирования) Банка России составляет 5,5% (Указание Банка России от 11.12.2015 N 3894-У; Информация Банка России от 11.06.2021).

5. Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств.

6. Перечень прилагаемых к претензии документов.

7. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии) и др.).

Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. 185 ГК РФ).

Содержание претензии при наличии недостатков объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ).

Если объект построен с отступлениями от указанных требований и (или) от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика (если иное не установлено договором) (ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ):

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Для обнаружения соответствующих недостатков договором устанавливается гарантийный срок, который не может составлять менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, для которого срок не может составлять менее трех лет). Указанный срок исчисляется со дня передачи объекта участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, а также на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме начинает исчисляться со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 5, 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2020 N 305-ЭС 19-20516 (5) по делу N А 40-217303/2016).

Кроме того, вышеуказанные требования могут быть предъявлены застройщику в случае отказа участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче в связи с несоответствием объекта долевого строительства установленным требованиям (ч. 5 ст. 8 Закона N 214-ФЗ; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.10.2019 N 5-КГ 19-180).

В претензии следует указать:

1. Данные получателя претензии: наименование застройщика, адрес его места нахождения, телефон, адрес электронной почты (если известен).

2. Данные участника долевого строительства: Ф.И.О. (отчество - при наличии), место жительства или почтовый адрес, по которому застройщик может направить ответ, телефон, адрес электронной почты (при наличии).

3. Описание обстоятельств, послуживших основанием предъявления претензии. В частности, следует указать реквизиты договора долевого участия в строительстве, цену договора, дату передачи объекта долевого строительства (если объект был передан), а также подробно описать выявленные недостатки (дефекты) объекта долевого строительства и обстоятельства их выявления. Рекомендуется заблаговременно совместно с представителем застройщика составить акт о наличии нарушений и, если это возможно, приложить к нему фотографии.

4. Требования, предъявляемые к застройщику (из числа указанных выше). В зависимости от выбранного вида требований необходимо также указать желаемую сумму уменьшения цены договора, привести расчет стоимости устранения выявленных недостатков и т.д.

В обоснование своих требований приводите ссылки на нормы законодательства.

5. Перечень прилагаемых к претензии документов.

6. Реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств (в случае заявления требований об уменьшении цены договора или о возмещении расходов на устранение недостатков).

7. Дату и подпись участника долевого строительства или его уполномоченного представителя.

К претензии следует приложить документы, подтверждающие ваши требования (копии договора участия в долевом строительстве, документа, подтверждающего уплату цены договора, передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (при наличии), заключение независимого эксперта с указанием стоимости необходимых материалов и работ по устранению недостатков и др.).

Если претензия предъявляется представителем, необходимо также приложить нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ст. ст. 185, 185.1 ГК РФ).

Порядок предъявления претензии застройщику

Претензию следует направить на все адреса застройщика, в частности на адрес его места нахождения и на адрес, указанный в договоре. Адрес места нахождения юридического лица можно узнать по номеру ИНН (или ОГРН) на официальном сайте ФНС России (п. 3 ст. 54 ГК РФ; ст. 2, пп. "в" п. 1 ст. 5, п. п. 1, 8 ст. 6 Закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ; п. 1, пп. 5.5.6 п. 5.5 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 N 506).

Если иное не установлено договором, направить претензию можно следующими способами (п. 2 ст. 165.1, п. 2 ст. 434 ГК РФ; п. п. 64, 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; пп. "б" п. 10 Правил, утв. Приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 N 234):

1. По почте либо в форме электронного документа. Рекомендуется направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Направление претензии в форме электронного документа, например, посредством электронной почты, факсимильной и иной связи законодательством не запрещается. Однако в этом случае должна иметься возможность достоверно установить, от кого она исходит и кому адресована.

2. Лично путем подачи претензии уполномоченному лицу застройщика. Рекомендуется изготовить два экземпляра претензии, и желательно, чтобы на вашем экземпляре лицо, принявшее претензию, проставило свою подпись и дату принятия претензии.

Ситуация: Как предъявить претензию к застройщику по договору участия в долевом строительстве? ("Электронный журнал "Азбука права", 2021)

Обращайтесь в суд с заявлением.

Спасибо за ответ, конечно, я уже написала им досудебную претензию, отправила по почте и отдала нарочно под подпись, все приняли, ехидно улыбаясь. Дело в том, что у меня уже есть ИЛ на неустойку с 01.07.2019 по 2.04.2020 и этот ИЛ у приставов, но из суммы 350 тыс я получила 8 тыс и у застройщика закончились и деньги, и имущество. Поэтому я не думаю, что суд их испугает)