Как обезопасить себя от обмана или же от требований родных со стороны продавца (вдруг чьи-о права нарушены)?

Покупаю квартиру в области. Продавец сказал, что в квартире никто не протисан, что он сейчас оформляет зеленку (его престарелая мать сделала сейчас на него дарственную, документы на оформлении) и как станет собственником - продаст. Ещё прозвучало в разговоре, что у него есть сестра (он сам упомянул в разговоре, что объявление о продаже подавала она по его просьбе). Как обезопасить себя от обмана или же от требований родных со стороны продавца (вдруг чьи-о права нарушены)? Как лучше (надежнее) заключать договор купли-продажи: через натариус, через риелтерское агенство либо в простой рукописной форме просто зарегистрировать в росреестре? Слышала от знакомых, что через нотариус хоть и не обязательно сейчас, но надежнее, т.к. он пишет, что стороны дееспособны и имеют все законные права для сделки и поэтому в суде оспорить сложно? Сколько срок исковой давности в таком случае 1 или 3 года? Как лучше (чтобы потом было доказательсво в случае чего) передавать деньги: ячейка, банковский перевод, под расписку не хочу. Могу ли я по закону передать деньги (либо продавец получить в банке) в тот момент, когда на меня зарегистрируют данную квартиру, т.е. я получу зеленку? Какие существуют особенности при покупке недвижимости в области? Если многоквартирный дом в области (населенный пункт имеет статус поселка), то земля под домом, также как и в городе, является собственностью жителей (собственников) пропорционально их долям в доме и дом просто так никто не снесет, или может быть иначе? Простите за пессимизм, просто часть денег заемная (кредит), вдвойне будет обидно и затратно ошибиться. Обязательно хочу сделать страхование титула, но,прочитав договор страхования, я поняла, что это тоже не 100% гарантия, страховая может найти 1000 причин отказать при страховом случае, тем более страхуют большинство из них только когда я получу зеленку на себя. Может лучше ипотека, там ещё и банк может быть проверит и правильно составит договор купли-продажи? Много прочитала по этой теме, но вопросов и страха стало ещё больше. Прошу помощи у специалистов! Заранее большое спасибо!