Проблемы при покупке частного дома - скрытые дефекты и возможность возврата задатка

В первую очередь стоит изучить ваше соглашение, тогда будет понятно как вам поступить дальше.

Здраствуйте!

Нужно смотреть договор, но в любом случае, при наличии скрытых дефектов, которые были обнаружены после подписания договора, он подлежит расторжению с возвратом всех денег, которые были выплачены продавцу. В случае, если он не возвращает задаток, Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением и потребовать возврата задатка.

(ГК РФ Статья 380)

Здравствуйте, Никита Сергеевич! Если за неисполнение договора будет ответственная сторона, давшая задаток, то в этом случае продавец вправе его не возвращать согласно ст.381 ГК РФ. Однако договор задатка можно расторгнуть, т.к. имеет место существенное нарушение условий договора, если продавец не предупредил о том, что дом был залит водой, и даже более того: утверждал обратное. Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В этом случае задаток можно в случае расторжения договора вернуть. Но для этого нужно соблюсти досудебный порядок: согласно п.2 ст.452 ГК РФ:

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Ответ однозначен.

Вправе вернуть и в двойном размере.

_

Всё должно быть прописано в предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ).

Соглашение о задатке, независимо от суммы, может быть только письменным (п. 2 ст. 380 ГК).

Если виноват покупатель, то деньги остаются у продавца. Если виноват тот, кто получил задаток (продавец), то он возмещает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК).

В Вашем случае видно нарушение со стороны продавца.

_

Всего Вам доброго!

Добрый вечер, Никита Сергеевич!

Предполагается, что продавец оговорит все недостатки дома с покупателем. Это предусмотрено в общих нормах о купле-продаже (ч. 1 ст. 475 ГК РФ), нормах о защите прав потребителей (ст. 10 закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-I, далее — закон «О ЗПП»).

Не осведомленный о недостатках товара

(здесь и далее - дома) покупатель, обнаружив недостатки, может требовать по своему выбору:

соразмерно снизить покупную цену;

безвозмездно устранить дефекты товара в разумный срок;

компенсировать свои расходы на устранение недостатков товара.

Если же недостатки товара были существенными (т. е. неустранимыми или устранение которых требует значительных финансовых и временных затрат, выявляющимися неоднократно или вновь выявляющимися после устранения), то покупатель правомочен (ч. 2 ст. 475 ГК РФ):

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Похоже, что ни вы, ни продавец дома не знаете, что такое задаток.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ч.1 ст.380 ГК РФ).

Вы не сообщили, что между вами и продавцом заключен какой-либо договор (договор купли-продажи дома либо предварительный договор с обязательством купить этот дом в будущем). Поэтому никакого обеспечения и задатка в смысле ст.380 ГК РФ не может быть.

Но поскольку стороны что-то написали про задаток, туда же они могли вписать обязательство заключить договор купли-продажи дома. Без выяснения этого обстоятельства дать вам однозначный ответ невозможно.

Если обязательство купить дом было вами выдано, то задаток вернуть невозможно. Если обязательство купить дом не выдавалось, то соглашение о задатке ничтожно, либо этот никакой не задаток, а аванс.

Пунктом 3 ст.380 ГК РФ предусмотрено, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Аванс вернуть возможно, вам достаточно отказаться от покупки.

Расторгнуть же договор о задатке (и возможно, предварительный договор о покупке дома, содержащий условие о задатке) возможно только в судебном порядке, если признать сделку недействительной, как заключенную под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст.178 ГК РФ).

.

ГК РФ Статья 178. Недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

2. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;.