Как безопасно продать квартиру на имя ребенка покупателя - важные вопросы и риски

Здравствуйте, Александр! Давайте по порядку.

1. Что опека не одобрит приобретение этого объекта (ст.37 ГК РФ), и сделка сорвется, если задаток или аванс законный представитель давал от имени своего ребенка (ст.64 Семейного кодекса РФ), а основная сумма ему будет недоступна.

2. Кроме получения разрешения органа опеки и попечительства особенностей нет. Стандартная сделка, только подпись ставит законный представитель вместо своего несовершеннолетнего ребенка.

3. Расписки достаточно, но если деньги получаете безналичным путем, то не пишите расписку, а сошлитесь в договоре на то, что расчеты будут произведены безналичным путем.

Здравствуйте,

В настоящее время родители вправе приобретать недвижимость на своих детей, которым не исполнилось 18 лет. Право собственности в части приобретения и владения имуществом не ограничивается возрастом граждан. Это вполне законное право, которое предоставляется гражданам РФ согласно нормам статьи 35 Конституции РФ и статьи 17 ГК РФ. Единственное ограничение для лиц, не достигших правоспособного возраста – это процедура оформления недвижимости (ст. 128 ГК РФ).

Проблема в том, что квартиру нужно не только купить, но и провести через регистрационный процесс, согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №218 от 13 июля 2015 года. Поэтому процедуру требуется организовать так, чтобы запись о сделке и внесение несовершеннолетнего в реестр собственников состоялось по всем правилам.

Главное отличие этого типа сделки в том, что ребёнок вправе владеть квартирой, но не уполномочен совершать сделку. Поэтому полномочия по оформлению всей процедуры переходят к их законным представителям. Такие нормы законодательства предусмотрены статьёй 26 ГК РФ и п.3 статьи 60 СК РФ. Справка! Законными представителями несовершеннолетних являются родители, усыновители или опекуны (до 14 лет), попечители (от 14 до 17 лет включительно).

Процедура оформления отличается в зависимости от возраста ребёнка. Но базовые правила, универсальные для всех возрастных категорий, требуют, чтобы в договоре в качестве стороны сделки фигурировал будущий собственник, а его законный представитель указывался как «действующий в интересах», с указанием степени родства и полномочий на представительство.

Так что повторюсь:

Покупка недвижимости на имя ребенка происходит путем заключения договора купли-продажи. От лица несовершеннолетнего участника сделки действует его законный представитель либо несовершеннолетний участник действует с его согласия.

В качестве собственника имущества указывается ребенок.

3. Достаточно будет расписки и составленного предварительного договора купли-продажи к ней.

Добрый вечер,

В Вашем случае решения за ребенка принимают его законные представители – родители или опекуны (если ребенку еще нет 14 лет), или он решает сам, но с их письменного согласия (если ему от 14 до 17 лет, включительно). Соответственно, до 14 лет за ребенка везде расписываются родители или опекуны, а с 14 лет – он расписывается уже сам, но только рядом с подписью своих законных представителей.

Родственники ребенка для подписания договоров от его имени должны иметь на руках документы, подтверждающие их полномочия как законных представителей – свидетельство о рождении ребенка, или решение суда о назначении опекуна или попечителя, или решение суда об усыновлении.

А сам ребенок с 14 лет для участия в сделке с квартирой должен получить паспорт.

Если для покупки квартиры на несовершеннолетнего ребенка привлекаются кредитные деньги банка (в том числе – когда используются бюджетные сертификаты и субсидии), то надо будет еще получить в Органах опеки и попечительства разрешение на залог квартиры в банк.

Указанной расписки будет достаточно.

Согласно ГК РФ Статья 37. Распоряжение имуществом подопечного

2. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

А потому перед сделкой смотрите согласие органа опеки и условия покупки и строго их соблюдаете.

Для аванса расписки будет достаточно, что взял у родителя такого-то покупателя..

Александр, добрый день.

1. Нет никаких особых рисков, когда покупатель ребёнок, за него сделку осуществляют законные представители - родители, в нашей ситуации, речь идет не об отчуждению имущества, а о приобретении недвижимого имущества несовершеннолетним.

______

Согласно статьи 64 СК РФ

Родители являются законными представителями своих детей и выступают в защиту их прав и интересов в отношениях с любыми физическими и юридическими лицами, в том числе в судах, без специальных полномочий.

Родители не вправе представлять интересы своих детей, если органом опеки и попечительства установлено, что между интересами родителей и детей имеются противоречия. В случае разногласий между родителями и детьми орган опеки и попечительства обязан назначить представителя для защиты прав и интересов детей

2. Посмотрите разрешение от Опеки, удостоверьтесь в личностях - посмотрите паспорта родителей, для полной законности удостоверьте сделку у нотариуса.

3. Достаточно расписки в оригинале с живыми подписями.

С уважением.