Продажа нежилого помещения в коммерческих целях - какова будет налогооблагаемая база?

Question

По следующему вопросу:

1. Есть нежилое помещение (апартаменты), приобретенные в ипотеку в декабре 2021 (дду). Собственность оформлена в июне 2022. Первоначальный взнос - 800 т.р., ипотека - 2800 т.р., общая стоимость - 3600 т.р. 
2. Апартаменты планируется использовать в предпринимательской деятельности - сдавать через УК посуточно. Планирую получать доход как физ. лицо, но вариант с ИП не исключаю.
3. Через год рассматриваю продажу апартаментов (допустим, за 4500. р., с полной стоимостью в договоре).
Сумма, которую я получаю в этом случае на руки до уплаты налогов: 4500 т. р.-2800 т. р.+100 т. р. = 1800 т. р., где 100 т. р. - уплаченное тело кредита по ипотеке за период до продажи.
Предполагается, что так как помещение использовалось в коммерческих целях, вычет расходов не применяется, налог платится со всей суммы.
Подскажите, какова будет налогооблагаемая база? А) 1800, т.к. 800 вложил, 1800 на руки получил, плачу налог со всей суммы 1800. б) 4500, т.к. налог платится с полной стоимости объекта

Если б), то сможет ли повлиять переоформление ипотеки через банк с меня на покупателя, чтобы стал возможен вариант а)?

Удалено · Accepted Answer

Здравствуйте, Юрий. Сложные у Вас расчёты) Смотрите, было Письмо МинФмна РФ от 02.08.2021 № 03-04-05/61587, где указано, что что НК РФ предоставляет плательщикам НДФЛ возможность уменьшить налог. Плательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, вместо получения имущественного налогового вычета (п. 2 ст. 220 НК РФ). По итогу, НК РФ предусматривает право плательщика на уменьшение суммы облагаемых налогом доходов на сумму понесенных расходов при условии их документального подтверждения. Конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения налогоплательщиком права на уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, НК РФ не установлено. В этой связи для реализации своих прав налогоплательщиком могут быть представлены любые документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ и подтверждающие произведенные расходы. https://buh.ru/news/uchet_nalogi/133704/ (Письма МинФина РФ являются обязательными для всех налоговых органов на территории РФ) _____ 1.Вариант А считаю правильным. ______ С уважением.

Садыков Ильдар Фанисович · Answer

Здравствуйте, Юрий! С чего Вы взяли, что не можете уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с приобретением?! Можете. Согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ Вы вправе уменьшить доходы на сумму расходов, связанных с приобретением продаваемого объекта недвижимого имущества. Так что больше подходит первый вариант. Только не понятно, почему прибавляете 100 т.р., если это расходы.

Бурыкин Эдуард Александрович · Answer

Для начала объясню. Неважно, что коммеческая недвижимость
1.Вы покупали как ФЛ
2.По ДДУ, да еще и ипотека
Так что даже не стоит об этом говорить
Налоговый кодекс РФ предусматривает следующие законные способы уменьшить налогооблагаемую сумму дохода, а как следствие, и сам НДФЛ при отсутствии у вас вышеуказанных условий освобождения от уплаты налога:

имущественный вычет в размере 1 млн руб. Просто вычитается от стоимости проданной квартиры, и вы платите налог в размере 13% с суммы за вычетом 1 млн руб.;
можно уменьшить доход от продажи недвижимости на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению квартиры. То есть вычесть из стоимости проданной квартиры расходы на покупку этой квартиры, расходы на проценты по кредиту и платить налог в размере 13% с суммы за вычетом этих расходов. Важно, чтобы у вас было надлежащее подтверждение понесенных расходов (договоры, акты, платежные документы, чеки, кассовые ордера);
доходы от продажи квартиры, полученной в дар или по наследству, могут быть уменьшены на суммы, с которых был уплачен налог при получении данной квартиры;
при продаже жилья, полученного по реновации, вычесть можно расходы по приобретению как старой, так и новой квартиры.
По первому варианту:
Если вы продадите за 4500 т.р., то можете вычесть сумму покупки, но не более 1 млн
То есть база будет = 3500 т.р.
По второму варианту:
Продаете за 4500 т.р. - то, сколько вы за нее заплатили +% по ипотеке.

Yuri · Answer

Нежилая недвижимость в данном случае используется в предпринимательских целях.

Продажа нежилого помещения в коммерческих целях - какова будет налогооблагаемая база?

Статьи законодательства, упомянутые юристами в ответах:

Налоговый кодекс Российской Федерации часть 2 ((с изм. и доп., вступ. в силу с 01.04.2026))

Похожие вопросы

Как рассчитывается база для уплаты налога при продаже наследственной квартиры с ипотекой?

Как урегулировать оплату ипотеки в случае внесения первоначального взноса другим лицом, не связанным официально со заемщиком?

Возможность получения налоговых вычетов за квартиру и ипотеку - сумма ипотеки, срок и процентная ставка

Вопросы о декларации и возврате налогов по имущественному вычету и обучению в 2013 году

Как расчитывается налоговый вычет при покупке жилья с собственными средствами и ипотекой?

Как получить налоговый вычет за покупку квартиры в ипотеку - необходимые документы и сроки для подачи заявления

Как оспорить расписку в получении денег при продаже объекта предпринимательской деятельности и уплатить налог с меньшей суммы?

Проблемы при продаже частного дома по ипотеке - возможные последствия и доказательства возврата финансов

Как уплатить наименьший налог на прибыль при продаже квартиры и покупке нового жилья - практический гайд

Совместное имущество, ипотека и риски - Кто будет собственником при выплате квартиры свекровью?

Санкт-Петербург +7 (812) 336-92-64 наб. р. Фонтанки, д. 59