Спорный вопрос - было ли законно вывести бассейн в частную собственность после сдачи жилого комплекса?

Здравствуйте Дмитрий!

Важно для Вас!

В договоре долевого участия строительство дополнительных объектов на территории, находящейся в общедолевой собственности по правилам ст. 4. Договор участия в долевом строительстве Федерального закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не предусматривается

То обстоятельство, что застройщик, видимо, самовольно изменил проектную документацию и вместо малой архитектурной формы, к которым п.2.6.1. Приказа Министерства регионального развития РФ от 27 декабря 2011 г. № 613 "Об утверждении Методических рекомендаций по разработке норм и правил по благоустройству территорий муниципальных образований" отнесены

элементы монументально-декоративного оформления, устройства для оформления мобильного и вертикального озеленения, водные устройства, городская мебель, коммунально-бытовое и техническое оборудование на территории муниципального образования. При проектировании и выборе малых архитектурных форм рекомендуется пользоваться каталогами сертифицированных изделий. Для зон исторической застройки, городских многофункциональных центров и зон малые архитектурные формы рекомендуется проектировать на основании индивидуальных проектных разработок.

самовольно построил бассейн, нарушает п.7 Письма Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 14 сентября 2019 г. N 34072-ДВ/08 О порядке подтверждения соответствия вносимых в проектную документацию, получившую положительное заключение экспертизы проектной документации, изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 Градостроительного Кодекса РФ

7. Застройщик вправе утвердить изменения, внесенные в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ, только при наличии Подтверждения. При этом направление проектной документации с внесенными в нее изменениями, на повторное прохождение экспертизы проектной документации не требуется.

П.8. этого письма указано, что

При строительстве (реконструкции) объектов, в отношении которых осуществляется государственный строительный надзор, Застройщику рекомендуется организовать внесение изменений в проектную документацию и ее переутверждение таким образом, чтобы на момент проведения плановых проверок все выявленные в процессе строительства (реконструкции) отклонения параметров объекта капитального строительства от проектной документации были учтены.

В соответствии со ст. 3,6.1 ФЗ от 21.07.1997 г. № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» бассейн относится к гидротехническим сооружениям, при строительстве которых, в соответствии с законодательством РФ в обязательном порядке осуществляется государственный строительный надзор. Бассейн относится к капитальным объектам строительства, на возведение которых необходимо получение разрешительной документации, в соответствии с ГрК РФ.

Следовательно, в отношении застройщика Госстройнадзор обязан провести выездную проверку на основании Положения о федеральном государственном строительном надзоре, утвержденного постановлением Правительства

Российской Федерации от 30 июня 2021 г. N 1087 и вынести Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче заключения о соответствии

Если окажется, что бассейн не соответствует заявленным целям, на него отсутствует проектная документация, он не прошел санитарно-гигиеническую экспертизу в соответствии с Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 24 декабря 2020 г. № 44 "Об утверждении санитарных правил СП 2.1.3678 - 20 "Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг", то, соответственно, он не может быть введен в эксплуатацию и в дальнейшем в суде имеет шансы быть признан самовольной постройкой и снесен

Торопливость застройщика в оформлении бассейна в частную собственность связано только с одним. При оформлении квартир в собственность и образовании, например, ТСЖ, любое использование придомовой территории должно быть оформлено общим собранием, что, по-видимому, застройщик и стремится избежать.

Здравствуйте!

"Согласно статье 13 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрены три типовых случая существования залогового обеспечения в пользу лиц, чьи средства были привлечены на строительство (создание) многоквартирного дома посредством заключения договоров участия в долевом строительстве (далее - дольщики), согласно части 1 этой статьи на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков, считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом; в силу части 2 названной статьи при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимся в залоге у участников строительства, однако такой залог не распространяется на помещения в здании, не являющиеся объектами долевого строительства, а также на помещения, уже переданные иным участникам строительства (части 3 и 8 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве)

Если по договору у вас бассейн не значится, то предьявить права на него вы не сможете, будет считаться, что вы как дольщик не вкладывались в строительство бассейна.

Здравствуйте Дмитрий

Оформление бассейна в частную собственность после сдачи объекта не законно было, так как бассейн уже являлся частью общего имущества МКД. Застройщик мог оформить в частную собственность бассейн до сдачи МКД в эксплуатацию.

Обоснование

При начале строительства застройщик подает проект строительства по форме .

В соответствии с частью 2.4 статьи 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" , утверждена форма проектной декларации согласно приложению к Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 4 апреля 2022 г. N 239/пр "Об утверждении формы проектной декларации"

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.В п.13.1 проекта должно быть указано: Об элементах благоустройства территории. (п.13.1.8 Описание иных планируемых элементов благоустройства).

После сдаче МКД в эксплуатацию

лица (собственники МКД ст.36 ЖК РФ) принявшие от застройщика объект, вправе созывать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, которое является органом управления многоквартирным домом в соответствии со ст.44 ЖК РФ и согласно п.2.1 ст.44 ЖК РФ принимать решение о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке

В соответствии с п. 4

Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

То есть выведение бассейна в частную собственность возможно было до сдачи МКД.

Здравствуйте, Дмитрий!

Бассейн должен находиться в общедолевой собственности. Ст.36 ЖК РФ. Так как в проектной доументации он указан в элементах благоустройства.

Действия Застройщика по узаконению бассейна незаконны. Подавайте иск в суд согласно ст.131, 132 ГПК РФ о признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика. И в суде доказывайте, Ст.55, 56 ГПК РФ.Можете предварительно рассмотреть данный вопрос на общем собрании, ст.44, 46 ЖК РФ.

ст. 4, 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Здравствуйте Дмитрий!

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Об этом говорит и

ПИСЬМО РОСРЕЕСТРА ОТ 10.02.2022 №14-01167/22@ «О ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ»

В связи с данными обстоятельствами, Вам необходимо собственникам комплекса, создать инициативную группу, и коллективно обратиться в суд с исковым заявлением о признании незаконным оформления бассейна в частную собственность Застройщика, и передачу бассейна в общее имущество собственникам ЖК.

Также следует направить и претензию Застройщику перед тем как обратиться в суд, и направить жалобы в Госстройнадзор, Прокуратуру.

Всего Вам наилучшего!

Дмитрий, добрый день.

1.Полагаю, что в данной ситуации конечно нужно в первую очередь разбираться с документами.

_____

2. Стоит отметить, что Вам обещалось при продаже квартир, что бассейн будет построен для всех жильцов и отнесен к объектам благоустройства.

_____

3. Согласно статьи 10 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 11.06.2021) "О защите прав потребителей"

Изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации

______

4. Пишите жалобу, лучше коллективно, в прокуратуру. Используйте положения статьи 36 ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты; границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности

------------

Желаю вам удачи!

С уважением

Здраствуйте!

В общедолевой собственности собственников помещений МКД находится

земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

(ст. 36 ЖК РФ)

Действия Застройщика по узаконению бассейна незаконны

Надо обращаться в суд. (ст.ст. 131-132 ГПК РФ)