Как рассчитать налог при продаже дома с участком между двумя собственниками?

Здравствуйте! Доходы от продажи жилого дома не облагаются НДФЛ, если дом принадлежал физлицу не менее установленного минимального срока (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ).

По общему правилу указанный срок составляет пять лет. Он может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 4, пп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения жилым домом составляет три года, если соблюдено одно из приведенных ниже условий (п. 3 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина России от 20.07.2022 N 03-04-07/70048; Информация ФНС России):

1) право собственности на этот объект получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника; в результате приватизации; в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением;

2) на дату государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в отношении жилого дома у налогоплательщика нет в собственности иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При определении единственного жилья у супругов исключаются объекты недвижимости, не являющиеся совместно нажитыми. В случае соблюдения указанных положений трехлетний срок распространяется и на земельный участок, на котором расположен жилой дом, и на расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения - при продаже недвижимого имущества. При продаже нескольких жилых помещений, находившихся в собственности налогоплательщика более трех лет и государственная регистрация перехода права собственности на которые от налогоплательщика к покупателю осуществлена в один день, трехлетний срок не применяется.

По общему правилу срок нахождения жилого дома в собственности определяется с даты государственной регистрации права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на жилой дом (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (п. 1 ст. 131, п. п. 2, 3 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Освобождены от налогообложения также доходы от продажи жилого дома, если, в частности, налогоплательщик и (или) его супруг (а) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших 18 лет (24 лет - для обучающихся в образовательных организациях по очной форме), а также одновременно соблюдены условия относительно приобретения в установленный срок иного жилого помещения (доли), его общей площади (кадастровой стоимости), кадастровой стоимости проданного жилого дома, доли в праве собственности на другое, отличное от приобретенного жилое помещение (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).

По общему правилу доходы физлица - налогового резидента от продажи жилого дома, находящегося как в РФ, так и за ее пределами, облагаются НДФЛ по ставке 13% и подлежат декларированию. При определенных условиях доходы от продажи жилого дома могут быть уменьшены на величину имущественного налогового вычета либо на сумму фактически произведенных расходов по приобретению данной недвижимости (пп. 5 п. 1, пп. 5 п. 3 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 6 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Земельный участок является самостоятельным объектом недвижимости. Исчисление НДФЛ с доходов от продажи земельного участка производится в общем порядке.

При продаже жилого дома с земельным участком, находившихся в собственности менее установленного минимального срока, имущественный вычет предоставляется в отношении дохода от продажи жилого дома и дохода от продажи земельного участка в целом, то есть совокупный доход от их продажи может быть уменьшен на имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. (п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 141.2 ГК РФ; п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Если доходы от продажи жилого дома не освобождены от налогообложения, необходимо подать в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию 3-НДФЛ. В составе декларации необходимо заполнить в том числе Приложение 1 и Расчет к Приложению 1 (п. 2 ст. 11, п. 1 ст. 83, п. 3 ст. 228 НК РФ; п. п. 2.1, 2.2, 2.10, 15.1, 15.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 15.10.2021 N ЕД-7-11/903@).

Следует учесть, что заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также при помощи коротких сценариев в личном кабинете налогоплательщика (Информация ФНС России, см., например, "Для чего нужен личный кабинет налогоплательщика?").

Имеет значение в каком статусе друг к другу состоят названные вами два собственника.

Письмо ФНС России от 16.07.2008 N 3-5-04/275@. Причем налоговики сослались на уже упоминавшееся Постановление N 5-П. В нем указано, что имущественный налоговый вычет предоставляется на объект недвижимости, поэтому в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, он должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, то есть в размере до 1 млн руб., каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества законом не предусмотрена.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Это было сказано в Письме ФНС России от 14.01.2014 N БС-4-11/231, которым налоговики довели до сведения нижестоящих инспекций Письмо Минфина России от 23.12.2013 N 03-04-07/56593 как обязательное к исполнению.

Отметим, что в настоящее время в пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ сказано, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле или по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности). Ранее почти то же самое было сказано в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.