Как решить проблемы с опекой и безопасной оплатой при продаже квартиры?

Добрый день, Соня!

Для начала покупатели должны решить вопрос с органом опеки в части получения одобрения сделки с недвижимостью одним из собственников которых являются дети. Что касаемо Вашего вопроса, все зависит от условий заключенного ДКП, в данном случае рекомендую в условии включить пункт о передачи покупателем денежных средств наличными средствами.

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относят (п. 1 ст. 432, ст. 554 ГК РФ):

1. Предмет договора. Это наименование и характеристики объекта, который продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату. Данные об объекте можно взять из выписки из ЕГРН:

вид объекта (например нежилое помещение);

кадастровый номер объекта. Если номер объекту еще не присвоен, то можно указать местонахождение объекта и его площадь;

адрес;

площадь;

количество этажей и т.д.

Также нужно привести данные, которые позволят определить расположение объекта недвижимости на земельном участке или в составе другой недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Выписку из ЕГРН можно приложить к договору, она подтвердит право собственности продавца на объект.

При отсутствии в договоре данных об объекте продажи условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами. То есть сам договор считается незаключенным (ст. 554 ГК РФ);

2. Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ);

3. Существенные условия по закону или по иному правовому акту. К примеру, если недвижимость приобретается в кредит, то в договоре необходимо прописать порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ);

4. Существенные условия, которые становятся таковыми по заявлению одной из сторон договора.

Если стороны не согласовали все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В первую очередь покупатель должен решить вопрос с органами опеки, без их согласия сделка не пройдет.

По поводу денег: можете в ДКП прописать момент получения денег любым способом, в течении наличкой.

Банк не может отобрать деньги, они кладутся на определенный счет.

Я пока вижу проблемы с опекой только: будет согласие, тогда о чем-то можно будет говорить. А пока сделка не пройдет без их согласия.

- см. ст. 37, 421, 549 ГК РФ.

Здравствуйте, Cоня! Если у Вашего покупателя проблемы с долгами и это может повлечь наложение ареста на средства, внесенные Вами в качестве первоначального взноса по договору купли-продажи (ст.549 ГК РФ), то лучше конечно первоначальный взнос передавать наличными, указав на это в договоре, что эта сумма передана. Но лучше подстраховаться и закладывать в банковскую ячейку, чтобы не рисковать потерей этой суммы. Но нужно согласие банка на выдачу кредита (ст.819-821 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), т.к. не все банки согласны на такой вариант, если не вся сумма проходит через него.