Постройка домов для сдачи в аренду на земле ИЖС - требуется ли разрешение на гостиничное обслуживание?

Здравствуйте, Антон!

В законе нет запрета на строительство нескольких жилых домов на одном участке ИЖС. Главное, при строительстве нужно соблюсти местные градостроительные требования и регламенты.

Согласно письму Министерства экономического развития от 28.07.2017 N ОГ-Д 23-8873:

«При этом ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено.

Нет, дополнительно получать разрешение не нужно.

Здравствуйте.

1. Нельзя два дома возвести на одном участке. Это нарушает вид разрешенного использования земли. Земельный участок предоставляется под строительство жилого дома, а не жилых домов. Согласно принципу земельного законодательства, один земельный участок — один дом.

2. Если ВРИ под ИЖС-то нельзя использовать под гостиничный бизнес, поскольку гостиница - нежилые помещения.

3.Получается, при возведении жилого дома, его нужно переводить в нежилой - гостиницу, менять ВРИ

(ЗК РФ Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" от 21.12.2004 N 172-ФЗ (последняя редакция)

На одном участке ИЖС можете построить неограниченное количество домов. Здесь ограничений нет.

Если сдаете свое жилье, разрешение не нужно.

Сдаете на праве собственности по договору найма.

Не путать с арендой, это для сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

- см. ст. 421, 606, 671 ГК РФ.

Постройка двух домов на одном участке ИЖС прямо законом не запрещена. Тем более, в понимании закона речь о постройке, а не конкретно доме. А постройка может быть и комплексной.

При этом, размеры, процент занимаемой земли и прочие нюансы содержатся в местных НПА, в частности, если вы из Москвы, то постройка должна осуществляться с соблюдением требований, установленных Постановлением Правительства г. Москвы от 28 марта 2017 г. N 120-ПП "Правила землепользования и застройки города Москвы."

В ПЗЗ содержится информация о предельных параметрах разрешённого градостроительства:

- минимальный и максимальный размеры земельного участка

- максимальный процент застройки

- плотность застройки

- отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади.

- предельно допустимые отступы от границ участка и иных построек;

- предельное количество этажей или предельная высота зданий.

Кроме того, в обязательном порядке должны быть соблюдены противопожарные и санитарные требования, в том числе касающиеся противопожарных разрывов и норм инсоляции. Чтобы это учесть, необходимо ознакомиться с Градостроительным планом земельного участка (ГПЗУ) — информационным документом, который, согласно ст. 57.3 ГрК, выдаётся для проектирования, строительства и реконструкции в границах данного земельного участка.

Таким образом, при проектировании и соблюдении требований указанных НПА, возможно получить разрешение на строительство нескольких построек.

Но при этом, возводить коммерческий объект на ИЖС просто так нельзя. Тут сложнее.

Согласно ст. 39 ГрК РФ, Физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию.

В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, общественные обсуждения или публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

Т.е. условно разрешенный вид использования, необходимо перевести в основной. Делается это через администрацию, через слушания, с учетом мнения соседей и т.д.

Непосредственно далее разрешение на гостиничное обслуживание получать не нужно. Если вы получили основной ВРИ как гостиничные услуги, вы можете регистрироваться в качестве ИП или создать ООО и начинать работу. Гостиничный бизнес обязательному лицензированию не подлежит. При этом, может быть добровольно сертифицирован, что означает присвоение гостинице соответствующей категории и звёд.

В таком случае ваша гостиница должна будет соответствовать требованиям указанного акта:

Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 (ред. от 26.12.2022) "Об утверждении Положения о классификации гостиниц"

Подытожу:

1. Построить несколько построек можно, но надо получить согласование в администрации, соблюсти нормы и требования ПЗЗ и ГПЗУ вашего региона.

2. ВРИ основное ИЖС необходимо перевести в коммерческое, упомянутое в условно разрешенных.

3. Необходимо оформиться как ИП или ООО. Кстати, т.н. самозанятые тоже могут заниматься гостиничным бизнесом.

Удачи!

Здравствуйте Антон!

Объясняю Вам!

При анализе Вашего вопроса я нашел письмо Департамента недвижимости Министерства экономического развития Российской Федерации от 28 июля 2017 года N ОГ-Д 23-8873 О застройке земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства в котором указывается, что ограничений в отношении количества размещения на одном земельном участке нескольких объектов капитального строительства, в том числе объекта индивидуального жилищного строительства, действующим законодательством прямо не предусмотрено.

Вместе с тем, в случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, в том числе максимальному проценту застройки такого участка, либо нарушены иные требования, предусмотренные градостроительным регламентом, строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, а в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

В этой связи Департамент недвижимости отмечает, что законодательство Российской Федерации не препятствует строительству нескольких объектов индивидуального жилищного строительства на одном земельном участке при условии соблюдения градостроительных норм и правил.

Лицензирования на организацию гостиничного бизнеса ст. 12. Перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии Федерального закона от 04.05.2011 N 99-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" не предполагает, но потребуется лицензия на отдельные виды деятельности, например торговлю алкоголем

Но на основании Постановления Правительства РФ от 07.04.2022 N 616 "О внесении изменений в Положение о классификации гостиниц" Вам придется пройти присвоение классности, которое осуществляет Комитет по туризму г.Москвы.

Здравствуйте Антон!

Несколько домов на одном земельном участке построить можно. Закон прямо не запрещает. Но нужно соблюдать нормы и правила, в противном случае это может быть незаконно. Надо смотреть площадь земельног о участка и площадь домов, намечаемых к строительству. Также надо направит ь в администрацию уведомление о начале стротельства, ст.51.1 ГрК РФ и получит ь уведомление о соответствии.

Если дома сдават ь в аренду, то можно их сдавать по договорам найма жилых помещений.

Также нужно учитывать, что согласно ст.37 ГрК РФ

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Добрый день.

Постараюсь как можно кратко.

В соответствии с законодательством в данной сфере разрешено строительство нескольких объектов недвижимости на одном участке. Главное соблюдать нормы градостроительства и дальнейшего ввода в эксплуатацию.

Аренда это Ваше право, для это есть понятие договора аренды.

Но нужно будет перевести жилую в коммерческую и иметь разрешение на занятие гостиничным бизнесом, открывать ИП, ООО, если сами будете.

Ст. ст. 421, 606, 671 ГК РФ, 39 ГрК РФ, 51.1 ГрК РФ.