Запрет на регистрационные действия стал препятствием для продажи квартиры и улучшения жилищных условий для детей

Вы можете продать квартиру без доли бывшего супруга, то есть пристав не может наложить арест на всю квартиру либо идёте в суд и пробуете лишить доли бывшего, так как она малозначительна. Он получит компенсацию за долю, которая правда пойдёт в счёт долга.

Сперва к приставу с жалобой о снятии ареста с квартиры, кроме доли бывшего.

- см. ст. ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 56, 131-132 ГПК РФ, ст. 252 ГК РФ

Во-первых. Вы свою долю и доли детей продать имеете право. Если есть реально запрет на всю квартиру - оспорить в суде - ст. 360 КАС РФ и положения статей главы 22 КАС РФ.

Во-вторых, найдите покупателя на всю квартиру, он погасит долг бывшего супруга, пристав снимет запрет.

Вот такие два основные варианта.

Здравствуйте. Пока не будет погашен кредит, не снять обременение на регистрационные действия, . ФЗ "Об исполнительном производстве", ст. 56, 131-132 ГПК РФ, ст. 252 ГК РФ.

Увы.

Здравствуйте!

Снять запрет на мкро долю бывшего супруга возможно только погасив его долги. Иначе пристав не снимет запрет.

Полагаю, что вам стоит продать свои доли. Наличие запрета на его долю в данном случае Вас возможности продать свои доли.

Продать ваши доли возможно с соблюдения ст. 250 ГК РФ. а именно, Вы с начало должны предложить вашему бывшему мужу купить ваши доли. Если он откажется или не дат ответ на ваше предложение, сможете продать другим покупателя.

Здравствуйте Анна!

Тут только два варианта

Либо продавать только свою долю

Либо как то договариваться с бывшим мужем чтобы он погасил долг

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 14.04.2023) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. В силу с 19.04.2023)

Статья 36. Правила внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя

Здравствуйте Анна

Вы же уже получили от опеки разрешение на продажу, то совершайте сделку. Часть от продажи направите судебным приставам в счет долга и с квартиры снимется обременение. С покупателем придеться заключить предварительный договор с получением от него суммы в счет погашения долга мужа согласно ст.429 ГК РФ. От мужа получите согласие на продажу и отсутствие право притязаний на покупку жилья можно в простой письменной форме, чтобы не тратиться на нотариуса в порядке ст.161 ГК РФ. В предварительном договоре укажите срок составления основного дкп для регистрации перехода право собственности на покупателя через МФЦ.

__

Таким образом после внесени долга на депозит ФССП, пристав должен будет вынести постановление о снятии ареста с недвижимого имущества, направить в Росреестр для исключения записи об аресте жилья. Как только запись будет исключена (примерно уйдет 3-5 дней) , вы уже сможете оформить сделку в Росреестре, через МФЦ с покупателем и дополучить остальную сумму. Все условия по сделке можно прописать в предварительном договоре

С уважением юрист Марьяна Николаевна

АННА, выход есть и он один, погасить долги мужа (можно по соглашению оформленному нотариально, погашение долга в счёт его доли в квартире). И продавайте если захотите, или оставьте всё как есть. В любом случае у вас и будет при продаже его доли, преимущественное право на покупку доли должника, можете приобрести её у кредитора. См. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.04.2023)

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

УДАЧИ ВАМ.

Анна, если у Вас есть денежные средства на выкуп микродоли бывшего супруга, то можно осуществить этот вариант, т.к. если с 2019 года собственник не проживает в квартире (не пользуется долей), то есть все условия для принудительного "выкупа" его доли даже без его согласия по п. 4 ст 252 ГК РФ:

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

В этом же иске одновременно можно требовать снять арест на долю. После того, как вся квартира станет принадлежать Вам и детям, будет свободна от ареста, ее можно продать целиком максимально выгодно. Кстати, ст. 255 ГК РФ также предусматривает выкуп Вами доли должника. Но приставы не всегда знают порядок осуществления такого выкупа, часто нужен опытный юрист.

Если же у Вас нет средств на выкуп микродоли, надо искать иные варианты.

Для начала необходимо обратиться в суд с заявлением о снятии запрета на регистрационные действия. Это можно сделать на основании статьи 27 Федерального закона от 26 июня 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Данная статья предусматривает, что если доля в ипотечном обязательстве распределена между несколькими лицами, то дополнительные ограничения на регистрационные действия могут быть установлены только с их согласия.

Если бывший супруг не против снятия запрета на регистрационные действия, то суд может принять соответствующее решение.

Если же он отказывается от своей доли в ипотеке, то можно обратиться к суду с заявлением о разделе имущества на основании статьи 256 Гражданского кодекса РФ.

Суд может разделить имущество между собственниками в соответствии с их долями, а также в соответствии с интересами несовершеннолетних детей.

Таким образом, в вашей ситуации необходимо обратиться к юристу или адвокату, который поможет вам составить заявление в суд и защитить ваши интересы в данном деле.

Здравствуйте!

Вы общаетесь с бывшим мужем? Он не хочет провести процедуру банкротства? Если у него долг 4 миллиона, то такой долг самому погасить очень сложно.

Если вышеуказанный вариант не возможен, тогда подавайте ему уведомление о продаже, поскольку он имеет право преимущественной покупки на основании ст. 250 ГК РФ и пусть пишет отказ, Вы тогда без проблем продадите свою долю и долю детей, но только нужно получить согласие от органа опеки.

Здравствуйте, Анна! Смотря в связи с чем наложен запрет. Если Вы кредитор бывшего мужа, то это одна ситуация. Если же это сторонние кредиторы, то другая. Однако рассмотрите вопрос о признании его микродоли малозначительной на основании пунктов 3-5 статьи 252 ГК РФ:

Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли

...

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Когда будет исполнительный лист о признании права собственности на его долю, сможете снять ограничения, наложенные либо в рамках обеспечения иска либо в рамках Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве".

А вообще ведь не обязательно продавать квартиру целиком. Согласно пункту 2 статьи 250 ГК РФ "продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу".

Получите нотариальный отказ от преимущественного права покупки либо отправьте остальным участникам общей долевой собственности ценное письмо с уведомлением и описью вложения, выждите 30 дней с даты получения и продавайте на тех же условиях, что предлагали. В этом случае договор по продаже доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению согласно части 1.1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Анна, здравствуйте 🤝

Обращаю ваше внимание, что если у Вас есть денежные средства на выкуп его микродоли, то можно осуществить такой вариант - если с 2019 года собственник не проживает в квартире (не пользуется долей), то есть все условия для принудительного "выкупа" его доли даже без его согласия по п. 4 ст 252 ГК РФ

———————

С уважением, Дарья Алексеевна