Как продать квартиру без уплаты НДФЛ - опыт получения имущества по ипотеке через отца

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ, а не налогом по УСН.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более пяти лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, реализуемая с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 кодекса, а ранее, до ее введения, имущественный вычет по подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Если с момента приобретения недвижимости пяти лет не прошло, предприниматель может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ на сумму не более 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Такой подход к налогообложению выгоден для предпринимателя. В то же время:

По мнению Минфина РФ, применять его можно лишь в том случае, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН (письма от 30.10.2009 № 03-11-09/364, от 07.10.2009 № 03-04-05-01/730).

ФНС России считает, что к моменту продажи недвижимости индивидуальный предприниматель должен также прекратить ее использование в своей предпринимательской деятельности (Письмо от 19.08.2009 № 3-5-04/1290@ (п. 1)).

По мнению Минфина, если ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимого имущества, и такое имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по УСН (письмо от 17.12.2021 № 03-04-05/103144).

По мнению Минфина, если недвижимость ИП на УСН нежилая и при этом использовалась в предпринимательской деятельности, то доход от ее продажи не освобождается от НДФЛ независимо от срока владения помещением (письмо от 26.08.2021 № 03-04-05/68971).

Если указанные требования не выполнить, то такой вариант налогообложения вызовет претензии проверяющих. Налоговые органы могут отказать предпринимателю в льготах по НДФЛ и пересчитать упрощенный налог, включив в базу для налогообложения доход от реализации недвижимого имущества.