Условия неустойки в преддоговоре на продажу квартиры вызывают сомнения у продавца - стоит ли их сохранить?

Есть в преддоговоре на продажу квартиры 3 пункта, которые сильно смущают, я являюсь продавцом 9. В качестве способа обеспечения обязательств Стороны выбрали неустойку. 10. В случае отказа Покупателя от сделки купли-продажи Объекта на условиях настоящего Предварительного Договора, Продавец возвращает Покупателю аванс, а Покупатель уплачивает Продавцу неустойку в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей. 11. В случае отказа Продавца от сделки купли-продажи Объекта на условиях настоящего Предварительного Договора, Продавец возвращает Покупателю аванс и уплачивает Покупателю неустойку в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей. 12. Стороны освобождаются от выплаты неустойки, предусмотренной п. 10 и п. 11 Предварительного Договора, в случае не предоставления Банком кредита на вышеуказанный Объект, действия и бездействия государственных органов, возникновения обстоятельств непреодолимой силы (военные действия, изменение действующего законодательства, стихийного бедствия и т.д. и т.п.) препятствующих исполнению настоящего Предварительного Договора. 1. Если я откажусь от продажи квартиры после подписания договора, то должна буду вернуть аванс и заплатить неустойку? 2.Если банк откажет в ипотеке, то верну аванс покупателю? 3. Или мне лучше вообще убрать эти пункты из договора про неустойку продавца?