Риски при покупке нежилого помещения - апартаментов в обеспечении занятий спортом внутри ВРИ

Здравствуйте, Евгений! Есть риск того, что если постройка будет признана самовольной, то могут понудить снести ее через суд на основании ст.222 ГК РФ:

Статья 222. Самовольная постройка

1. Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Абзац утратил силу с 4 августа 2018 г. - Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 339-ФЗ

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

3.1. Решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями принимается судом либо в случаях, предусмотренных пунктом 4 настоящей статьи, органом местного самоуправления поселения, городского округа (муниципального района при условии нахождения самовольной постройки на межселенной территории).

3.2. Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Лицо, во временное владение и пользование которому в целях строительства предоставлен земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором возведена или создана самовольная постройка, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в случае выполнения им требования о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, если это не противоречит закону или договору.

Лицо, которое приобрело право собственности на здание, сооружение или другое строение, возмещает лицу, осуществившему их строительство, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.

4. Органы местного самоуправления принимают в порядке, установленном законом:

1) решение о сносе самовольной постройки в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в случае, если самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.

Срок для сноса самовольной постройки устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем три месяца и более чем двенадцать месяцев, срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять менее чем шесть месяцев и более чем три года.

Предусмотренные настоящим пунктом решения не могут быть приняты органами местного самоуправления в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, если сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Органы местного самоуправления в любом случае не вправе принимать решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями в отношении объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости или признано судом в соответствии с пунктом 3 настоящей статьи либо в отношении которого ранее судом принято решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе самовольной постройки, или в отношении многоквартирного дома, жилого дома или садового дома.

Рисков никаких быть не может, если объект недвижимости имеет кадастровый номер и официально зарегистрирован.

Смотрите сперва выписку из ЕГРН.

Вот если помещение не имеет данных в Росреестре, тогда это самострой получается и такой объект нет смысла приобретать.

Проверьте все документы перед приобретением сперва.

- см. ст. 8.1, 209, 222 421, 549 ГК РФ, ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Здравствуйте уважаемый Евгений!

В данном конкретном вашем случае, как таковых рисков нет.

В целом жители МКД по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. А собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам.

Кроме того здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК).

Еще также главная проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов ФЗ "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений.

То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут.

Также нельзя зарегистрироваться по месту жительства (Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713).

Рад был Вам помочь!

Уважаемый Евгений!

Евгений, я не вижу никаких рисков в покупке данного помещения, оно числится как нежилое, но зарегистрироваться в нём можно временно, сроком до 5 лет. Однако в Думу внесён законопроект по постоянной регистрации в апартаментах. Согласно проекту закона, покупателей жилья в апартаментах защитит 214-ФЗ «О долевом строительстве». Подождём 1 сентября, возможно что закон будет принят. Расходы за услуги ЖКХ, там дороже и имеется налог на землю, а всё остальное, как говорится, ничего страшного. И не слушайте сказочников про самовольную застройку.

Всего хорошего.

В целом жители МКД по закону (ст. 389 НК) не платят налоги за землю. А собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам.

Кроме того здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи с этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц — с 0,5% до 2% (ст. 406 НК).

Еще также главная проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов ФЗ "Об исполнительном производстве" от 02.10.2007 N 229-ФЗ не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений.

То есть приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут.

Также нельзя зарегистрироваться по месту жительства (Постановление Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713).

Согласно кода 5.1 Приказа Росреестра от 10.11.2020 N П/0412

(ред. от 23.06.2022) "Об утверждении классификатора видов

разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования объекта предусматривает - Размещение зданий и сооружений для занятия спортом. Содержание данного вида разрешенного использования включает в себя содержание видов разрешенного

использования с кодами 5.1.1 - 5.1.7, где нежилые помещения-апартаменты не указаны.

_____________

Под апартаментами понимаются нежилые с юридической точки зрения помещения, которые реализуются гражданам и юридическим лицам для фактического использования в жилых целях и расположены апартаменты в офисных центрах.

_____________

Риск покупки такого объекта сопряжен : 1) необходимостью изменения вида разрешенного использования самого объекта недвижимости в соответствии с классификатором ври земельного участка 2) оформлением соответствующих документов для внесение изменений в ЕГРН согласно ст. 8.1 ГК РФ.

_____________

С уважением юрист Марьяна Николаевна

Евгений, добрый день!

Рисков много - как правовых, так и не правовых

———————

1. Риск низкой доходности в будущем

Если нежилое помещение не приносит достаточного дохода, ваша инвестиция может оказаться нерентабельной. Это может произойти, если рынок аренды перенасыщен или если помещение требует дорогостоящих ремонтных работ или обновления.

2. При покупке нежилой недвижимости важно провести тщательное исследование правового статуса помещения. Наличие обременений, претензий на собственность или других правовых проблем может негативно сказаться в будущем, если Вы пожелаете реализовать это имущество другому лицу - покупателю

Перед покупкой внимательно изучите выписку из ЕГРН, согласно ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Зарегистрироваться в нем не получиться (оформить регистрацию по месту жительства)

———————

С уважением, Дарья Алексеевна

Покупка недвижимости с целью ее использования для спортивных занятий в помещениях (таких как апартаменты) может быть связана с определенными рисками, включая:

Юридические риски: необходимо проверить право собственности на недвижимость, юридическую историю объекта, наличие ограничений и обременений, а также правомерность использования данного объекта для спортивных целей.

Зонирование и разрешительные документы: необходимо убедиться, что отделка помещения и его предназначение соответствуют требованиям закона и наличии необходимых разрешительных документов, таких как разрешение на использование помещения для спортивных целей.

Финансовые риски: покупка недвижимости требует значительных финансовых затрат, включая стоимость покупки, содержание и обслуживание объекта, а также возможные дополнительные расходы на реконструкцию или обновление.

Конкуренция и спрос: приобретение недвижимости для занятий спортом может быть связано с риском низкого спроса или высокой конкуренции в данном регионе.

Технические риски: необходимо провести тщательный технический осмотр помещения, чтобы убедиться в его состоянии и пригодности для спортивной деятельности. Также рекомендуется оценить наличие инфраструктуры, необходимой для спортивных занятий (тренажерный зал, раздевалки, душевые и т. д.).

Легальность деятельности: необходимо убедиться, что планируемое использование помещения для спортивных занятий не нарушает российское законодательство и соответствует всем требованиям в области здоровья, безопасности и санитарных норм.

Рентабельность: перед покупкой помещения для спортивной деятельности рекомендуется провести маркетинговое исследование целевой аудитории, проверить ее потребности и готовность оплачивать услуги, чтобы оценить прогнозируемую рентабельность инвестиции.

Ст. 8.1, 209, 222 421, 549 ГК РФ, ст. 62 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»