Какие проблемы могут возникнуть у продавца при продаже недвижимости в рассрочку между физическими лицами?

Здравствуйте,

Риски при продаже квартиры в рассрочку:

неплатежи покупателя;

постоянные просрочки по договору;

необходимость расторгнуть соглашение и вернуть все полученные деньги;

возврат квартиры в плохом состоянии.

По закону, если договор будет расторгнут, например, если покупатель не сможет выполнить график платежей, продавец обязан будет вернуть ему все полученные деньги в обмен на квартиру.

Вообще, до момента оплаты указанная недвижимость находится в ипотеке по закону. Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Соответственно поскольку указанно имущество до момента оплаты находится в залоге у продавца, то его интересы по части получения денег по договору защищены именно этим.

При этом возможно есть смысл в договоре указать на продажу в рассрочку. Тогда в случае неоплаты части, определенной договором он может быть расторгнут:

ГК РФ Статья 489. Оплата товара в рассрочку

1. Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

2. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, это может позволить Вам отказаться от договора и вернуть помещение, если уплаченная покупателем сумма будет менее половины той, которая по договору подлежала уплате.

В данном случае для продавца самый лучший вариант, что оплата будет осуществляться по установленному графику, а там как он будет зарабатывать деньги — это проблемы покупателя.

Условия о расторжении договора Вы праве прописывать, так как в данном случае применяется принцип свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны сами устанавливают условия, которые не должны противоречить закону.

При таких обстоятельствах пока покупатель не оплатить покупку недвижимости, то он будет находится в залоге у Продавца в силу закона. Можно в договоре дополнительно прописать такое условие, чтобы Покупатель знал, что Вы всегда можете обратить взыскание путем обращения предмета залога, так как согласно ч.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Таким образом, учитывая, что недвижимость будет у Вас в залоге, то риску будут минимальные. Кроме того рекомендую Вам обратиться к юристу для составления договора купли-продажи.