Налогообложение и условия оформления при Договоре мены неравноценных квартир с доплатой, а также вопросы о наличии нотариуса и возможности выступления Стороны 1 от имени другого собственника по Доверенности

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (если не выполнены условия дя более короткого срока) в соответствии с п.4 ст.217.1 НК РФ. Поэтому доход от передачи квартиры по договору мены в вашем случае налогом не облагается.

При последующей продаже приобретенной квартиры налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп.2 п.2 ст.220 Нк РФ).

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта на 1 января года продажи, в целях налогообложения доходы принимаются равными 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта (п.2 ст.214.10 НК РФ).

Налогооблагаемый доход (если он выше необлагамого дохода 1 млн. руб.) можно уменьшить на документально подтвержденные расходы на покупку этого же объекта.

Поэтому НДФЛ составит 13 процентов от разницы между ценой продажи в целях налогообложения и ценой её приобретения, указанной в договоре мены.

Нотариус для удостоверения договора продажи долей не нужен, так как сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (пп.1 п.1 ст.42 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

В вашем случае договор продажи долей может быть подписан одним и тем же человеком со стороны продавца, в том числе за продавца второй доли по доверенности.

Налогообложение:

При мене физлица освобождены от уплаты налога на доходы (НДФЛ) в случае, если владели собственностью более 5 лет (ст. 217 Налогового кодекса РФ).

При последующей продаже квартиры Сторона 1 заплатит НДФЛ с суммы продажи, но у него есть право на налоговый вычет по ст. 220 НК РФ, который составит 1 миллион рублей или может быть равен расходам на приобретение квартиры (стоимость квартиры указана в договоре).

Сторона 1 может быть представлена в договоре мены одним из "долевых собственников" в том случае, если второй собственник выдал первому нотариально удостоверенную доверенность на продажу (мену) своей доли по правилам ст. 185.1 ГК РФ.

Нотариус не нужен, если "долевые собственники" продают (меняют) квартиру в одной сделке (одном договоре). Также нотариус не нужен для продажи (обмена) квартиры одним собственником. Для договоров мены законодательство устанавливает схожие с куплей-продажей правила.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023)"О государственной регистрации недвижимости" гласит:

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке...

Согласно ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 04.08.2023)"О государственной регистрации недвижимости":

1.1. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет (если не выполнены условия дя более короткого срока) в соответствии с п.4 ст.217.1 НК РФ.

Игорь, добрый вечер!

1.Да, при мене Сторона 1 может выступить в лице от себя и от другого собственника по Доверенности.

———————

2. Налог - НДФЛ платить при мене не требуется, если срок владения недвижимым имуществом составляет более 5 лет, согласно статьи 217.1 НК РФ.

———————

3. Нотариус Вам на этой сделке не нужен, но я всегда рекомендую обратиться к нему, поскольку это надежнее.

———————

4. По уточнению - нет, невозможно, чтобы при мене из 2-х долевых собственников - остался один собственник, так как доли (по 1/2) принадлежат разным собственникам.

———————

С уважением, Дарья Алексеевна