Последствия нахождения площадей и имущественных прав в залоге у банка в договоре долевого инвестирования для дольщика.

Здравствуйте Денис

Валерьвич

По вашему вопросу поясню:

Из вами изложенного в вопросе: Залогодателем выступает застройщик, а залогодержателем Банк.

Сущность залога, как способа обеспечения исполнения обязательств, состоит в преимущественном праве залогодержателя (перед другими кредиторами) получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п.1 ст. 334 ГК РФ, п.1. ст.1 Закона об ипотеке недвижимости)

___

При заключении Инвестиционного договора (точнее, договор купли-продажи будущей вещи) данный договор не регистрируется в регистрирующем органе и не позволяет истребовать имущество у третьих лиц или зарегистрировать право собственности при отсутствии зарегистрированного права у застройщика (п. 5

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении".

_____

Рекомендации

В этой ситуации инвесторам вместо привычного инвестиционного договора лучше оформлять взаимоотношения с застройщиком договором долевого участия в строительстве

То таким образом при заключении дду он проходит регистрацию и залогодержателями станут дольщик и банк, а застройщик залогодателем.

При этом конкретное имущество, составляющее залог, для каждого из названных залогодержателей, установлено Законом о долевом участии.

Если застройщик будет уклоняться от передачи объекта по акту, дольщик может требовать признания права собственности на объект (ч. 1 ст. 8, ч. 2 ст. 16 закона № 214-ФЗ)

___

Вывод и риски:

В случае банкротства застройщика дольщик заключивший дду будет вправе получить исполнение обязательств путем признания право собственности на недостроенный объект, дольщик же при заключении инвестиционного договора не сможет получить исполнение обязательств путем перехода право собственности на объект находящийся в залоге у банка и в надежде, что получит большую сумму при реализации имущества застройщика и большую выгоду, чем на стадии строительства (внесения денежных средств) может остаться при своем интересе, так как оценка продажи будет происходить не по рыночной стоимости.

Обоснование .

Обстоятельство, оговоренное в п.4 ст.18.1. Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – «закон о банкротстве»), запрещает (кроме случаев прямо оговоренных законом или договором залога) должнику отчуждать предмет залога без согласия кредитора, чьи требования обеспечены залогом (но следует учесть, что таковым может быть лицо, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что не позволяет в полной мере называть такого кредитора «дольщиком»). И наоборот, дольщик не предъявивший свои требования к должнику-застройщику в рамках банкротства не защищается обязательным получением его согласия на отчуждение предмета залога, о чем указал в абз.7 п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 г. № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя

__

С уважением юрист Марьяна Николаевна